"엄마, 집 3억 싸게 살게요"…가족간 매매는 이렇게[부동산 양도]
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최근 연이어 처리하고 있는 업무가 가족 간 부동산거래로 인한 세무서 제출용 감정평가다. 실제로 업무 비중이 점점 높아지고 있는데 대체로 직거래로 신고가 이루어지는 가족 간 부동산거래는 아무래도 생판 남인 매도인과 매수인 간의 거래 시세 보다는 저가로 매매되는 경우가 많다.
이 경우 부모와 자식은 특수 관계자로서 특수 관계자 간에 저가양도에 대한 기준 내에서 매매해야 문제가 생기지 않는다. 부모 소유 부동산을 자녀에게 적정 시세 대비 너무 저렴하게 매도하면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 이와 같은 문제로 인해 최대한 절세를 이루기 위해 양도일 당시 양도 대상 부동산의 시세에 대해 절세 목적에 부합하는 감정평가기준시가 10억 원 이상인 경우 2개 평가 기관의 평균치를 받아 특수 관계인 간 매매 신고를 하는 수요가 증가하는 것 같다. 이하에서 최대로 절세하는 안전한 저가양도에 대해 살펴본다. 먼저 양도하는 부모의 입장에서는 양도소득세 부당행위 부인계산 적용 조건을 기억해야 한다. 부모가 자식에게 부동산을 저가로 팔 때 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이가 나면 양도하는 부모의 경우 시세를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 다음으로 자녀의 입장에서 상속·증여세법상 저가 양·수도에 따른 증여 이익 과세 적용 조건을 검토해야 한다. 자녀에게는 거래가액이 최소 시세×30%이거나 3억 원 이상 차이가 나는 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 살펴보면, 시세 대비 일정 비율이라는 규정의 형태인데, 5% 또는 30%와 같은 비율은 정해진 값인 반면에 시세는 불변의 금액이 아니고, 시간의 변동 등 조건에 따라 다소 탄력적인 개념이다. 이러한 시세의 판단기준으로 세법에서는 해당 자산의 시가를 기준으로 하지만, 이를 알 수 없는 경우에는 해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사 자산의 매매가액 등으로 평가하도록 하고 있다. 세법이 인정하는 시세 중 특히 유사 자산의 매매가액은 매매의 개별 사정에 따라 가격 격차가 클 수 있는 반면 감정가액은 시점 등에 따라 평가목적에 부합하는 평가가 가능하므로 부동산 저가양도 등 특수관계인간 부동산 거래 시 감정평가를 통해 최대 절세를 도모하는 것이 현명하다./ 글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정
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허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr
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