"아파텔이 11억?"…강동역 SK 리더스뷰, 고가 논란에 꺼내든 환매조건부... > 경제기사 | economics

[이투데이/한진리 기자]

강동역 SK 리더스뷰 투시도자료제공=SK에코플랜트

SK에코플랜트가 서울 강동구 옛KT강동지사를 개발해 공급하는 주거용 오피스텔 강동역 SK 리더스뷰가 고분양가란 지적이 나오며 계약률에 적신호가 켜졌다. 이 단지의 국민평형전용 84㎡ 최고가는 11억4900만 원으로 서울 아파트 매매가와 비슷한 수준이다. 비싼 분양가를 상쇄하기 위해 계약 축하금부터 환매조건부 분양까지 다양한 현금성 마케팅 조건을 내걸었지만, 오피스텔 경기가 침체일로를 걷고 있어 계약률을 끌어올리기에는 역부족이란 평가다.

22일 부동산업계에 따르면 강동역 SK 리더스뷰는 이달 18일 견본주택을 열고 계약을 진행하고 있다. 지하 6층~지상 20층, 3개 동, 오피스텔 전용면적 84~99㎡ 총 378실 규모로 조성되며 약 1만5000㎡ 규모의 상업시설도 함께 공급된다. 입주 예정일은 2026년 8월이다.

강동역 SK 리더스뷰는 올해 2월 진행한 1차 분양 당시 고분양가 논란이 일며 한 차례 쓴 맛을 봤다. 총 378실 모집에 536명이 접수해 평균 1.42대 1의 경쟁률로 아쉬운 성적을 냈다. 당시 분양시장 침체로 성적이 좋지 않아 청약금을 돌려주고 계약까지 진행하지 않았다는 게 분양 관계자의 설명이다. 절치부심 끝에 이달 2차 분양에 나섰지만, 분양가 조정은 이뤄지지 않았다.

대신 계약률 사수를 위해 다양한 금융혜택을 내걸었다. 우선 1차 계약금 1000만 원 정액제, 계약금 5% 신용대출 이자지원, 중도금 무이자 혜택 등을 지원한다. 또 계약서 작성을 마치면 최고 2800만 원을 계약 축하금으로 지급한다.

특히 눈길을 끄는 조건은 환매조건부 분양이다. 이는 입주 시점 시세가 분양가 이하일 경우 사업주체에게 환매가 가능한 분양 방식으로, 일종의 환불 개념으로 볼 수 있다. 입주 시점에 생길 수 있는 불안요소를 덜어주는 안전장치로 여겨져 계약을 망설이는 이들에겐 효과적인 마케팅 기술로 평가된다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “환매조건부 분양은 계약을 망설이는 사람들에게 확실히 효과가 있다. 계약자 10명 중 5~6명은 입주 시점의 시세가 기대에 못 미쳐도 크게 차이가 나지 않는다면 끝까지 책임지려는 심리가 있기 때문”이라며 “사업주체 입장에선 3~4명에게 환불해주더라도 나머지 비용을 챙길 수 있어 손해 볼 것이 없다. 환매조건부 분양은 이러한 심리에 기반한 마케팅”이라고 설명했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장도 “고분양가로 계약률이 좋지 않을 것을 예상하고 환매조건부 분양 카드를 꺼낸 것”이라며 “환매조건부는 사람들의 착한 심리를 이용한 못된 마케팅이라고 볼 수 있다”고 분석했다.

이처럼 다양한 마케팅에도 고분양가를 상쇄할 수 있을지는 미지수다. 단지의 타입별 최고 분양가는 전용84㎡ 10억6400만 원~11억4900만 원, 전용99㎡ 13억5600만 원~13억5800만 원이다. 서울 아파트 중위 거래 가격이 11억 원 임을 고려하면 아파트 매매가와 맞먹는다.

최근 오피스텔 경기가 확연히 기운 점도 악재다. 이달 국세청이 발표한 ‘2024년 기준시가안’에 따르면 전국 오피스텔 기준시가는 전년 대비 평균 4.78% 하락할 것으로 전망된다. 오피스텔 기준시가가 하락한 건 2005년 이후 처음이다. 고금리 상황이 장기간 이어지면서 수익률에 민감한 오피스텔 시장의 침체가 가속하고 있는 것이다.

오피스텔은 수익성 부동산으로 임대 수익을 기대하고 투자 목적으로 접근하는 이들이 많다. 이 때문에 철저히 수익률을 보고 계약을 진행하는데, 대출금리 인상과 시장 침체로 인해 입주 시점인 2026년에도 수익을 기대하긴 어려울 것이란 전망이다.

김학렬 소장은 “오피스텔 가격은 신축 아파트의 전세가 정도가 적정하고, 11억은 매매가 수준이어서 비싸다”며 “결국 임대를 주고 월세를 받아 수익률을 맞출 수 있느냐가 중요한 데, 현재 금리와 시장 환경을 고려했을 때 입주 시점에도 수익을 맞추긴 어려울 것”이라고 예상했다.

주거용 오피스텔, 이른바 아파텔이 가진 한계점도 계약을 망설이게 하는 요인이다. 오피스텔은 같은 전용면적 이어도 아파트 보다 실제 평형 크기가 작다. 일례로 오피스텔 전용 84㎡34평은 아파트 전용 59㎡24평와 비슷하다. 또 세대 수가 적은 탓에 관리비가 비싸고, 주차장 등 기본적인 주거편의를 위한 조건도 아파트 보다 떨어진다.

김인만 소장은 “오피스텔은 아파트 보다 주차장도 작고, 관리비는 비싸다. 환금성과 투자성도 떨어진다”며 “현재 대출금리가 6%로 높기 때문에 수익률은 3% 수준일 것이고, 이 마저도 입주시점인 2026년에 저금리와 시장경기가 살아난다는 전제조건이 필요하다”고 말했다.

[이투데이/한진리 기자 truth@etoday.co.kr]

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