시공사 vs 조합, 공사비 줄다리기 잇따라…변동기준 의무화 갈등 해법될... > 경제기사 | economics

정부가 재건축, 재개발 등 정비사업 현장에서 시공사와 조합 간 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 잇따르자 시공사 선정 입찰 때부터 공사비 인상 가능성을 명시하도록 제도를 개선한다.

하지만 신종 코로나바이러스 감염증코로나19 등을 비롯한 대외환경 변화에 따라 공사비 갈등이 발생한 만큼 당장 이 같은 문제를 해결하는 데 한계가 있다는 반응이 나온다.

13일 정비업계에 따르면 국토교통부국토부는 정비사업 시공사 입찰 단계부터 ‘공사비 변동 가능성’을 명시하는 내용을 담은 ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 일부 개정안을 지난 11일 행정예고 했다.


오는 4월부터 시행하는 이번 개정안을 보면 시공사의 재무상태·시공능력에 관한 사항, 설계개요·세대구성 등 사업개요에 관한 사항, 물가변동 등에 따른 공사비 변동 기준에 관한 사항, 마감자재의 규격·성능·재질에 관한 사항 등이 추가된다. 사업 초기 단계부터 공사비 인상 요건을 명시하도록 해 추후 공사비 갈등을 예방하기 위한 취지에서다.

최근 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 조합과 시공사인 GS건설은 공사비 증액을 두고 소송전에 들어갔다. 최근 GS건설이 조합에 4859억원 규모 추가 공사비를 요청하면서 갈등이 시작됐다. 조합은 이 중 특화 설계 인상분 2288억원에 대해 한국부동산원에 공사비 검증을 요청했다. 조합이 나머지 물가 변동 인상분 2571억원은 수용할 수 없다는 입장을 밝히자 GS건설은 공사대금 소송을 제기했다.

GS건설은 최근 경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’ 조합과도 추가 공사비를 놓고 갈등을 벌이고 있다. 물가 상승분과 금융비용 증가 등을 반영해 1032억원 규모의 추가 공사비를 조합에 요청했다.

앞서 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’에서도 지난 2022년 조합과 시공사업단현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 사이에 추가 공사비를 둘러싼 갈등이 심화하면서 6개월 동안 공사가 멈춰서기도 했다.

정비업계에서는 코로나19나 해외에서 벌어지는 전쟁 등 예측 불가능한 돌발 변수에 따른 공사비 원가 상승이 갈등의 원인이기 때문에 이번 정부 개정안 만으로는 곳곳에서 현재 터지고 있는 갈등을 봉합하기 어렵다고 평가했다.

A 건설사 관계자는 “현재 공사비 증액 요청에 따라 조합과 이견을 보이는 현장들은 대부분 코로나19 확산기 이전에 시공사 선정 계약을 체결한 곳”이라며 “2~3년 후 조합이 관리처분 인가를 받고 시공사와 본계약을 체결할 때 그동안의 물가 인상분을 반영해야 하는데 코로나19 확산 시기에는 시공사 선정 시기에 비해 공사비 원가가 평균 30~40% 뛰었다”고 말했다.

그는 “수도권 또는 조합원 수가 많은 정비사업 조합들은 이미 대부분 이번 정비사업 계약업무 처리기준 개정안 내용을 담아 입찰 지침을 만들고 계약서를 작성하고 있다”면서도 “전국에 사업 규모가 작은 조합들에게는 이번 개정안이 가이드라인 역할로 일부 도움을 줄 수 있겠지만 현재 터져나오는 시공사와 조합간 공사비 갈등은 막을 수 없다고 본다”고 덧붙였다.

정비업계 관계자는 “코로나19 시기 전에는 3.3㎡당 500만원에 수렴했던 공사비가 현재 800만원에서 900만원까지 올랐다”며 “건설사는 원자잿값과 인건비 인상분을 모두 감당할 수는 없기 때문에 조합에 일정 부분 추가 공사비를 요청하는 반면, 조합 입장에서는 조합원 분담금이 크게 늘어난다며 받아들이지 못해 갈등이 벌어지고 있다”고 설명했다.

정비사업을 추진하는 조합들도 전국 곳곳에서 번지는 공사비 갈등 해결에는 이번 개정안이 큰 도움이 되지 않는다는 반응이다. 법적 강제성이 없다 보니 조합과 시공사가 공사비 증액에 대한 협의에 이르지 못할 경우 공사 중단이나 입주 제한 사태가 벌어지는 것을 막을 수 없다는 이유에서다.

수도권의 한 아파트 재건축사업을 추진 중인 조합장 B씨는 “공사비 갈등을 예방하기 위해 시행한다는 이번 개정안은 실효성 측면에서 별로 의미가 없다고 본다”며 “조합원들에게 정보를 조금 더 제공하도록 하는 가이드라인 역할을 하는 정도로, 법원 판결처럼 강제성을 띄지 않는 한 갈등을 봉합하는 데 기여하는 부분은 매우 적을 것”이라고 했다.

시공사와 조합의 공사비 갈등 최소화를 위해서는 시공사 선정 시기를 뒤로 미뤄 시공 계약과 실제 착공 시기를 단축시켜야 한다는 의견도 나왔다.

서울에서 정비사업을 진행하는 조합장 C씨도 “시공사 선정 시기를 사업 초기인 조합설립인가 단계가 아닌 사업시행인가 단계로 미뤄 갈등을 줄이는 방안도 고민해봐야 한다”며 “조합설립인가 때는 설계도면도 제대로 안 나와있는데 이 때 시공사를 선정하면 착공할 때까지 거의 5년이 걸린다”고 말했다.

그는 “사업시행인가 후에 시공사 선정을 하면 물가 인상분에 대한 시공사와 조합간 공사비에 대한 이견이 크게 줄어들 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

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박지윤 기자 jypark@chosunbiz.com