8.8 대책 분석…"그린벨트까지 풀어 잡겠다" 과연 될까? [스프] > 경제기사 | economics

[경제자유살롱] 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원


정부가 최근 급등세를 보이고 있는 집값을 잡기 위해 8·8 주택 대책을 발표했습니다. 서울을 포함한 수도권 그린벨트를 풀어 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다.

재건축 재개발 활성화대책 등 주요 내용 들여다보고, 내 집 마련을 생각하는 분들을 위한 팁이 있을지 경제자유살롱에서 김효선 수석전문위원과 함께 이야기 나눠봤습니다.

손승욱 기자 : 정부가 공급 대책을 8일 내놨는데요. 그 얘기를 좀 해보겠습니다. 먼저 이런 대책 내놓은 배경은 뭐라고 봐야 할까요?

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원 : 얼마 전에 공급 대책이 간단하게 한 번 나온 적이 있는데 그때 8월 안에 공급 정책을 내놓는다고 예고를 한 바는 있습니다. 최근 들어 서울 아파트 위주로 가격 상승세가 심상치 않다 보니까 이번 대책의 내용도 도심 안에 있는 아파트를 공급하겠다, 그리고 아파트가 아닌 비아파트를 활성화하겠다는 두 가지가 가장 큰 축이거든요. 서울 위주로 올라가고 있는 것들을 조금 진정시키기 위한 공급 대책이라고 보입니다. 손승욱 기자 : 최근 집값의 가파른 상승세를 막아보기 위한 대책이라는 성격이 있는데요. 주요 내용 하나씩 들여다보겠습니다. 일단 재건축 재개발 활성화 대책이라는 게 나왔는데요.


김효선 위원 : 재건축 재개발 관련해서도 시행령이나 이런 것들로 풀 수 있는 부분들은 대부분 풀려 있는 상황이거든요. 그리고 올 초 1.10 대책에서 안전진단을 사실상 거의 폐지 수순으로 가겠다는 내용도 나왔지만 국회 통과를 하지 못함으로써 지금 방치되어 있는 상태인데 이런 부분들을 또다시 통폐합을 통해서 사업의 속도를 올리겠다는 부분이 하나 있고요.

또 한 부분은 아무리 그렇게 속도를 빨리 한다 하더라도 사업성이 떨어지기 때문에 민간이 주도하고 있는 재정비 사업은 사실상 지금 속도가 나기 어렵다라는 게 현실이긴 해서 사업성을 낼 수 있는 아이디어를 조금 넣어놓긴 했습니다.

예를 들어서 재건축 부담금 같이 대표적으로 조합원들한테 부담이 되는 부분들을 폐지하겠다는 내용이 들어가 있고요. 재건축 분담금을 당장 현실적으로 낼 수 없는 사람들도 있잖아요. 그런 분들은 주택연금을 활용해서 분담금을 사전에 낼 수 있도록 하겠다는 내용들도 들어가 있는 상황입니다.

손승욱 기자 : 공급을 늘리는 효과가 있을 거라고 보십니까?

김효선 위원 : 사실상 지금은 서울 안의 재정비 사업을 통한 주택 공급이 가장 주요하고 효과가 있을 텐데, 아쉽게도 저는 그건 좀 현실적으로 쉽지는 않겠다고 판단이 되고요.

그 이유는 아무리 속도를 빨리 내는 정부 지원이 있다 하더라도 사실 민간 입장에서는 과거보다 지금 분담금 같은 게 훨씬 높아진 상황에서는 굳이 동의하지 않고 기다릴 수 있는 선택들을 할 수 있기 때문에 사업성이 핵심적인 요인인데, 이번에 나온 사업성을 높이는 아이디어 측면에서는 굉장히 괜찮다고 판단되지만 일단 재건축 분담금 같은 경우에는 부동산 정책이긴 하지만 이념적인 성격이 강하다 보니 국회를 통과하기 쉽지 않다는 생각이 들고요.

또 이렇게 주택연금을 활용하는 부분들은, 나의 이익을 위해서 가장 적시에 매각을 하거나 상속을 하거나 이런 걸 포기하고 주택연금으로 활용하겠다는 걸 확정하는 거잖아요. 빌라 같은 건 사실 자산의 가치가 시간이 지날수록 좀 더 낮아질 가능성이 있지만 핵심 지역의 재건축 아파트는 시간이 갈수록 굉장히 큰 폭으로 올라갈 가능성이 높기 때문에 조합원들 입장에서는 굳이 선택을 할지 의문이긴 합니다.

김효선 위원 : 전세시장 안정화를 위한 비아파트 쪽 활성화를 하겠다는 내용들이 있습니다. 과거에도 언급된 바 있었던 소형 주택들 같은 것들을 주택 수에서 빼주거나 취득세를 감면하고 면제해주는 그런 세제적인 혜택이 하나가 있고요. 또 하나는 공급을 민간에서 하기 쉽지 않으니까 공공에서 매입해서 공공임대주택으로 활용하는 매입 신축 임대주택 부분이 있고, 또 하나 새롭게 나온 것은 이런 공공주택을 6년 후에는 분양을 받을 수 있도록 분양형 임대주택을 만들겠다는 공급적인 측면이 있습니다.

이번에 나온 대책들이 소형 주택을 샀을 때 그리고 공시지가 일정 지역 이하의 주택을 매입했을 때 주택 수에서 빼주거나 청약할 때 무주택으로 간주해주거나 이런 것의 기준을 확대를 했거든요. 그 얘기는 소형 빌라를 사더라도 예를 들어 서울 같은 경우에는 공시지가 3억이 안 넘는 빌라라면 청약할 때 무주택 자격 유지해 줄게, 이런 내용이라든가 일부는 세제적으로도 비과세 받을 수 있도록 여전히 놔두는 그런 내용인데, 사실 빌라는 전세나 매입이나 가격이 차이가 거의 없는 상태고요.

어쨌든 소유를 하는 순간 내 자산이 묶여 버리는 부분이 있고 전세보증금은 돌려받을 권한이 있지만 매입을 하게 됐을 때는 누군가에게 팔지 않으면 그냥 내 자산이 계속해서 묶여 있는 거잖아요. 여전히 빌라에 대한 자산 가치가 굉장히 낮아져 있는 상태이기 때문에 여기에 대한 자산 가치를 회복시켜 주거나 자산이 올라간다는 기대감이 있지 않은 이상은 이런 혜택을 준다 하더라도 매입하려는 수요는 극히 드물 것으로 생각됩니다.

손승욱 기자 : 어떤 대책이 필요할까요? 빌라 살리려면.

김효선 위원 : 당장의 뾰족한 대책은 사실 없는 상황이긴 할 것 같고요. 오히려 매입을 공공에서 해서 아예 임대주택으로 활용하는 방안이 가장 현실적일 것 같기는 합니다. 민간인이 갖고 있는 빌라를 전세로 들어가지 않는 이유는 전세 사기에 대한 프레임 때문인데 공공에서 매입해서 임대를 한다면 전세 사기 리스크는 없는 거니까 그런 쪽으로 일단은 활용을 해야 될 것 같습니다.

김효선 위원 : 지금까지는 도심 정비나 비아파트 같은 것들을 활성화시키고 좀 더 전폭적으로 지원하겠다는 내용이었다면 주택의 공급 물량을 더 많이 늘리겠다는 것들을 그린벨트를 해제해서 하겠다는 방법을 제시를 한 건데 2만 호 정도를 늘리겠다는 얘기입니다.

개인적인 생각으로는 지금까지도 정부가 출범하면서 이미 270만 호라는 거대한 물량을 공급하겠다고 계획을 발표했거든요. 근데 사실 이게 잘 순항해서 진행됐다면 공급 계획 물량은 감소해야 되는데 공급 물량 계획의 숫자가 점점 늘어나고 있습니다. 계획의 물량은 충분하지만 실질적으로 공급이 되지 않다 보니 계속 숫자만 늘어나는 상황이거든요.

저는 공급 대책이 여러 차례 나왔음에도 시장에서 큰 반응이 없는 것은 시장에서 여기에 대한 신뢰를 계속해서 잃어가고 있지 않나 그런 생각이 들거든요. 그래서 지금 상황에서는 오히려 지금까지 계획했던 3기 신도시나 여러 가지 것들을 정확하게 판단을 해서 이게 지금 왜 안 되는지, 그리고 지금은 안 되지만 언제쯤 되면 구체적으로 하겠다는 내용이라든가 아니면 할 수 있는 것들, 조금 아까 저희들이 언급했던 매입 신축 임대주택이나 이런 것들을 시장에 빠르게 하는 모습들을 보여주거나, 여러 가지 여야 간에 이 법안이 합의가 필요한 부분들은 지금까지 합의가 이루어진 부분들이 거의 없거든요.

그래서 그런 것을 중간 지점에서 합의를 통해서 보여주는 게 필요하지 숫자적인 계획을 늘리는 것만으로는 시장을 진정시키기는 어렵고, 또 거기에 단서가 쓰여 있는 게 미래 세대를 위한 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 공급이라고 적혀 있습니다. 그런데 사실 서울 같은 경우에는 1인당 쓰고 있는 녹지 면적이 전국의 10%도 채 안 돼요. 그래서 지금 평형으로 환산했을 때는 1인당 한 7~8평 정도밖에는 안 쓰고 있을 정도로 굉장히 녹지 지역이 부족한 상태고, 3기 신도시 안에도 일부 그린벨트를 해제하는 계획이 이미 들어가 있습니다. 거기에 또 추가적으로 그린벨트를 해제해서 신규 주택을 공급한다는 건 오히려 미래 세대를 위한 게 아니라 지금 당장 단기 주택 공급이 어렵다는 지적을 받으니까 추가적인 물량을 확보한 것으로 보이기는 해서 이런 부분은 좀 아쉽다고 생각이 됩니다. 손승욱 기자 : 패닉바잉이라는 얘기를 해 주셨는데 이번에도 부동산 자료가 나왔습니다. 성동구 같은 경우에는 일주일 동안 또 0.5% 넘게 올랐습니다. 이번 대책, 특히 공급 부족을 해소하겠다면서 정부가 내놓은 대책이 이런 집값 상승을 누를 수 있을까요? 어떻게 보세요?

김효선 위원 : 사실 최근에 올라가는 것들은 마용성이나 강남 3구 비교적 고가 아파트들 위주로 가격이 상승을 하는 건데 이번 대책이 이걸 대체할 수 있는 상품들을 빠르게 공급하겠다 이런 내용들은 좀 부족해 보여서 당장 상승세에 영향을 주기는 좀 어려워 보이고요.

반면 지금 좀 우려가 되는 부분들은 이 지역 외에 인근 지역들로도 이게 확산이 될 가능성이 있어 보이고, 특히 빌라 같은 경우에도 최근 들어서 상승세로 전환한 부분이 있어서 주택도 아파트에서 비아파트로 넘어가는 풍선 효과까지도 나타날 여지가 있어 보입니다. 그래서 이런 부분들은 이번에 나온 일부 비아파트 활성화 이런 것들이 도움을 줄 수도 있을 것 같습니다.

이번 대책들 중에 금융에 관련된 규제라든가 이런 부분들은 빠져 있긴 해서 아까 말씀드린 것처럼 공급은 먼 대책인데 이게 당장 지금 급등하고 있는 시장을 막기에는 부족해 보이고, 공급 계획만 계속해서 있지 공급은 없기 때문에 그런 부분들에 대한 고민, 그리고 여야 간의 합의를 통해서 빠르게 법안 통과하는 것들을 보여주는 부분들을 숙제로 가져갈 수 있을 것 같습니다. 김효선 위원 : 정부가 대놓고 집값을 올리려고 하거나 그 정도의 수요 완화책을 쓰고 있지는 않습니다. 다만 사실 공급에 대한 부분들은 전 정권에서 좀 활성화를 시켜놨어야 되는데 전 정권에서도 공급 대책이 조금 늦게 나왔었고, 지금 아무리 공급 계획을 세워도 시장에서 여러 가지 경제적인 어려움 때문에 시장에 적용이 안 되는 시기라 그런 건 어려움이 있을 것 같고요.

정부에서는 초반에는 굉장히 주택 경기가 침체가 됐었기 때문에 정상화를 시키려는 움직임들을 좀 많이 했던 걸로 보이고요. 그런데 이게 지역 양극화 쪽으로 트렌드를 만들어가는 흐름으로 바뀌다 보니까 일부 지역에서는 상승하지만 전국적으로는 아직까지 침체거든요. 그래서 이 시기에 다시 또 뭔가 규제를 한다거나 빠르게 움직이기에는 부담스러운 부분이 있어서 이렇게 가고 있는 것 같고요. 집값을 올리겠다기보다는 주택 시장을 조금 안정화시키고 정상화시키는 쪽으로 더 방향성을 갖고 있는 건 맞는 것 같습니다.

그래서 지금 정부에서는 수요나 이런 세제적인 것들은 아무래도 법령 통과가 어려우니까 시행령으로 풀 수 있는 부분들을 다 풀어놓은 거고 그거는 일부 필요했다고 보이긴 합니다. 왜냐하면 거래세나 보유세가 둘 다 높아져 있는 상황이기 때문에 거래를 활성화시키기 위해서는 양도하는 사람도 취득하는 사람도 어느 정도는 세제 부담이 없어야 거래가 안 될 때 거래를 좀 할 수 있잖아요.

그래서 양도세도 완화해 주고 규제지역을 풂으로써 취득세도 부담을 덜하고 이런 부분들이 있었는데, 지금 이번에 이렇게 가격이 올라가기 시작한 것은 아무래도 전셋값이 계속 올라가고 있고 공급 부족 얘기가 나오니까 분양가가 계속 치솟고 이제는 더 이상 신축에서 살기 어렵고 시간이 지나면 지날수록 분양 가격은 더 비싸진다, 이런 것들이 수요자들 사이에서 팽배해지면서 숫자보다 심리가 먼저 움직이기 시작한 걸로 보여요.

그런데 심리가 심리로만 남는 게 아니라 이분들이 움직이기 시작하니까 거래량이 늘어나기 시작하고 그걸 보면서 계속해서 점점 더 이런 분위기가 확산돼서 그런 걸로 생각이 되거든요. 그래서 지금 6월 기준으로 봤을 때는 거래량이 7천 건까지 찍혔더라고요. 7천 건이면 장기 10년 평균 정도의 수준이거든요.

이것은 사실상 다른 자산이나 다른 지역의 부동산과 비교했을 때는 너무 특정 지역에만 과열된 상태이기 때문에 저는 좀 이게 리스크가 있다고 보이긴 하고, 이게 지금 당장 투기나 투자 수요가 몰렸다기보다는 대기하고 있던 무주택자나 전에 급등했을 때 못 사셨던 분들, 갈아타지 못하셨던 분들이 이번 기회는 놓치지 않으리라 생각하시고 더 빨리 매입을 서둘렀던 걸로 보이는데 이런 수요는 사실 지난번 저금리 때 수요와는 좀 다른 성격을 띠고 있어서 한계는 있을 거라고 보입니다.

정부에서도 지금 여러 가지 수요책도 쓰면서 동시에 강화도 쓰고 있거든요. DSR이나 이런 부분들로 인해서, 그래서 이런 정책들을 시장을 모니터링하면서 적시 적소에 써야 되는데 지금은 일부 지역만 편승이 되는 거라서 이걸 언제 써야 될지를 고민할 것 같고요. 만약 더 과열이 된다면 마용성이나 이런 지역들을 재규제 한다거나 이런 식으로 정책을 가야 되지 않을까 생각하고 있습니다. 손승욱 기자 : 정부가 지금까지는 부동산 시장 침체에 대한 대비책을 내놨다면 이제는 과열에 대한 대비책을 준비해야 될 때다 이렇게 봐도 될까요?

김효선 위원 : 일부 지역에 한해서만 그럴 것 같습니다. 아마 타 지역분들은 이게 정말 어느 나라 얘기냐 하실 수 있거든요. 근데 지금 강남 3구랑 용산구는 규제가 돼 있는데 마포구 성동구나 지금 확산되고 있는 광진구 이런 지역들은 아직까지 규제가 안 되어 있거든요. 그래서 그런 데를 추가 규제를 하게 된다면 좀 잠재워질 수 있는데 그렇게 되면 더 외곽으로 수요가 가지 않을까라는 걱정도 있을 것 같아서 그 타이밍이나 거래량 추이나 이런 부분들을 잘 보고 정부에서도 판단을 해야 될 것 같고요.

수요자 입장에서도 지금 사실 이게 정상적인 상황은 아니거든요. 모든 지역이 다 같이 오르는 것도 아니고 특정 지역들이 너무 빠르게 단기적으로 거래량이 급등하는 거고 경제 상황이나 다른 것들은 전혀 좋아지지 않았음에도 불구하고 그렇게 되는 건데, 주식시장에서 보듯이 주택시장에도 리스크는 여전히 남아 있는 상태이기 때문에 자신이 감당할 수 있는 그런 한도 안에서 움직여야 될 것 같습니다.

확산하는 상승률을 보면 정확하게 마용성, 그다음에 강남 3구, 그다음에 옆에 있는 광진구, 동작구 이 순서대로 오르고 있거든요. 그리고 나머지 외곽에 있는 성북구나 이런 지역부터 시작해서는 아직까지도 중위 가격이 9억 원 이하로 남아 있는 상태예요. 그리고 노도강 같은 지역도 몇 주 전 지난주인가의 0% 보합으로 처음 전체적으로 보합으로 나타난 상황이긴 해서 더디게 조금씩 따라가고 있는 상황이고, 경기도권 같은 경우 인천도 서구라든가 이렇게 입지가 좋은 지역들은 굉장히 단기간에 급등을 했고, 경기도권도 과천이나 분당 같은 지역들만 크게 지금 상승을 했거든요. 서울의 일부 지역이 오르니까 그다음에 입지가 좋다고 생각하는 지역들이 따라가고 있는 상황이라 더 풍선 효과처럼 갈 수 있는 여지는 있어서 그런 것을 주시해야 될 것 같습니다. 손승욱 기자 : 이번 발표 내용 중에서 내 집 마련을 생각하시는 분들한테 보탬이 될 만한 내용이나 팁이 있을까요?

남은 이야기는 스프에서



심영구 기자 so5what@sbs.co.kr

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