서울 빌라 무제한 매입, 아파트값 급등세 잡을 수 있을까? [8·8 주택공급 ... > 경제기사 | economics

전문가 진단

공급 확대 시그널 긍정적… 비아파트로 수요 이동은 미지수

비아파트 공급·수요 정상화

2025년까지 공공 신축매입 ‘11만호α’

서울은 무제한… 분양 전환형 도입도

신축소형 구입 땐 2년 더 주택수 제외

재건축·재개발 ‘촉진법’ 제정

정비사업 속도전… 5년내 13만호 착공


3년 한시 용적률 최대 1.3배 추가 허용

3기 신도시 공급까지 ‘발등에 불끄기’

12년 만에 서울 그린벨트 해제

정부·지자체 “투기차단… 이상거래 점검”

분양가 상한제 적용 ‘로또 분양’ 논란도

정부가 8일 발표한 주택공급 확대방안은 서울·수도권 아파트 쏠림을 완화하기 위해 빌라 등 비아파트 공급을 확대하고, 아파트는 재건축·재개발을 신속하게 추진해 물량을 늘리는 데 초점이 맞춰졌다. 그러나 서울 아파트값 급승세 등 ‘발등에 떨어진 불’을 바로 끄기엔 한계가 있다는 평가가 나온다.

8일 오후 서울 시내 빌라 등 주거단지의 모습. 연합뉴스

이날 국토교통부에 따르면 최근 부동산 시장은 입주 물량이 감소하고 서울 일부 지역을 중심으로 가격 급등세가 이어지며 불안한 흐름을 나타내고 있다. 서울 아파트 8월 1주 매매가격을 보면 성동은 전주보다 0.58% 올랐고, 서초0.52%, 강남0.37%, 마포0.35%, 용산0.33% 등 선호지역 아파트 위주로 상승세가 이어지고 있다. 1월 2500건이던 서울 아파트 매매거래량은 6월 6200건까지 상승했다.

반면 비아파트 월평균 매매 거래량은 올해 상반기 2700건으로, 5년 평균 4800건을 크게 밑돈다. 비아파트 상반기 인허가는 2000호로, 장기평균의 10%에 불과하다. 전세 사기 여파로 비아파트 공급이 급격히 감소하면서 아파트와 비아파트 간 불균형이 발생하고 있다.

이에 정부는 비아파트 공급·수요 정상화에 나선다. 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 2025년까지 11만호α를 공급할 계획이다. 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입한다.

공공신축매입 11만호 중 최소 5만호는 분양전환형 신축매입으로 추진한다. 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입해 저렴한 임대료로 최소 6년 거주할 수 있도록 한 뒤 임차인에게 우선 매각하는 방식이다. 든든전세주택 등 비아파트 공공임대주택은 1만6000호를 추가 공급한다.
민간사업자 참여를 늘리기 위한 지원책도 마련했다. 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 노후주택을 취득해 기존 주택이 아닌 준주택을 짓는 경우에도 일반세율을 적용한다. 또 기존 1년 내 멸실 후 3년 내 신축·매각해야 하는 요건을 1년 내 멸실·3년 내 신축·5년 내 매각으로 완화한다.

신축 소형주택전용면적 60㎡ 이하, 수도권 취득가격 6억원 이하을 사는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간이 2025년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장된다. 기존 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대도 도입해 소형주택 공급을 늘린다. 아파트는 제외된다.
이와 함께 정부는 기추진 중인 사업들의 소요시간을 줄여 아파트 공급을 최대한 앞당긴다는 계획이다.

‘재건축·재개발 촉진법특례법’ 제정으로 정비사업 기간을 단축해 서울 정비구역에서 2029년까지 13만호 조기 착공을 추진한다. 기본계획과 정비계획 동시 처리 및 사업시행계획·관리처분계획 동시 수립을 허용하고, 재건축 조합설립을 위한 동의요건은 기존 75%에서 70%로 완화한다.

정비사업의 경우 3년 한시로 최대 용적률을 법적상한의 최대 1.3배까지 추가 허용한다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원녹지 확보 기준을 완화하는 방안도 마련했다. 재건축·재개발 시 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무재개발 80% 이상는 폐지한다. 정부는 통상 14∼15년 걸리는 재건축 사업을 8∼9년으로 단축할 수 있을 것으로 기대했다.

민간에 분양된 공공택지에 대해 2025년 착공을 조건으로 한국토지주택공사LH가 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공하고, 후분양을 선분양으로 전환할 수 있도록 해 조기 착공을 유도하기로 했다.

전문가들은 정부 주택공급 확대방안에 대해 정부가 공급 확대 신호를 시장에 주고 있다는 점에서는 긍정적이지만, 최종 공급까지 시간이 필요하고, 아파트 수요가 빌라·다세대주택으로 이동할지 미지수라는 지적이다.

이호일 대한건설정책연구원 선임연구원은 “2027년 3기 신도시 공급까지 공백을 어떻게 메울지 묘수가 없는 상황에서 공급 시그널을 주는 것은 긍정적 영향을 줄 수 있다”면서도 “사람들이 원하는 것은 아파트여서 비아파트 활성화 정책은 한계가 있다고 본다. 아파트는 재개발·재건축으로 늘린다고 하지만 실질적으로 공급이 되기까지 시간이 걸린다”고 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기간 가용한 주택공급 방안을 총동원하고, 비아파트 공급을 통해 전셋값 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대된다”며 “다만 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 등은 국회 법 개정 속도에 따라 정책 현실화는 변수가 될 전망”이라고 말했다. 권대중 서강대 교수부동산학는 “비아파트를 주택수에서 제외하면 아파트 수요가 분산될 수 있는데 이번 대책에 포함되지 않아 아쉬움이 있다”고 밝혔다.

8일 오후 서울 시내 빌라 등 주거단지의 모습. 연합뉴스

◆서울 신규택지 11월 발표… 강남권 거론… 수도권 과밀화·지역 불균형 심화 우려

정부가 12년 만에 서울의 개발제한구역그린벨트 해제 카드를 꺼내 든 것은 우수 입지에서 선호도가 높은 아파트 추가 공급이 이뤄질 것이라는 신호를 주기 위해서다.

정부는 8일 주택공급을 확대하기 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트를 활용하겠다고 밝혔다.

정부는 앞서 1·10 대책을 통해 그린벨트를 풀어 수도권 신규 택지 2만가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔는데, 이번에는 공급 물량을 4배 늘리고 그린벨트 해제 대상에 서울 및 서울 인접 부지가 들어간다는 점을 분명히 했다. 신규 택지는 11월에 발표할 예정이다.

이에 따라 한시적으로 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역 등이 토지거래허가구역으로 지정된다. 투기수요 차단을 위해 국토부와 지방자치단체 등 관계 기관이 합동 정밀기획조사도 실시할 계획이다. 신규 택지 후보지가 발표될 때까지 토지 거래분 중에서 이상거래를 조사한다.

그린벨트는 도시의 무질서한 확산을 방지하고 환경을 보전하기 위해 지정된 지역이다. 서울의 그린벨트는 1971년에 처음 지정된 이후 여러 차례 해제와 재지정을 거쳐 현재 서울 전체 면적605㎢의 24.6%에 해당하는 149㎢ 규모가 있다.

2009년 이명박정부는 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 위주로 총 5㎢의 그린벨트를 해제해 보금자리주택 용지를 공급했다. 이후 그린벨트를 풀어서 공공택지를 공급한 사례는 없다.

이번에 해제 대상 후보지로 거론되는 곳도 보금자리주택 인근의 내곡동, 세곡동 등 강남권이다. 북부 지역 그린벨트는 대부분 산이기에 택지로 개발하기 부적합하다.

진현환 국토부 1차관은 “서울도 선호 지역이 있는데, 선호 지역이 상당 부분 포함돼 있다”고 밝혔다.

그러나 수도권을 제외한 지방 부동산 시장이 얼어붙고 있는 상황에서 수요가 몰리는 서울 주택공급을 확대할 경우 수도권 과밀화를 촉진해 지역 불균형을 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나온다.

서울 신규 택지 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 ‘로또 분양’ 논란도 나올 수 있다.

이진경·백소용 기자



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