대장 아파트가 심상치 않다 [더 머니이스트-심형석의 부동산 정석] > 경제기사 | economics

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내년부터 1주택 보유자의 종합부동산세율도 최대 0.3%포인트 오른다. 사진=김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

대장주, 대장 아파트란 지역의 이미지를 대표하는 고가 아파트를 말합니다. 랜드마크나 블루칩이라는 단어도 언급하지만 현장에서는 ‘대장’이라는 친근한 단어를 더 많이 사용합니다. 과거 강남의 타워팰리스가 대장 아파트의 시초가 아닌가 싶습니다. 대장 아파트란 대단지, 첨단, 고가, 최초 등의 이미지를 내포합니다. 대부분 그 지역에서 최초로 공급된 새 아파트를 이르는 말이기 때문입니다.

주식시장의 블루칩 종목처럼 주택시장의 대장 아파트는 지역을 대표하면서 외부환경의 변화에 큰 영향을 받지 않고 내재가치만으로도 가격을 끌어올립니다. 주택시장이 호황일 때는 다른 아파트보다 빨리, 많이 오릅니다. 또한 주택시장이 불황기에 접어들어도 늦게 떨어지거나 하락폭이 낮습니다. 최근에는 타이밍보다는 상품이라는 말까지 나오는 걸 고려하면 대장 아파트에 대한 기대가 더욱 크다는 말입니다.

전국의 대장아파트는 강남권역에 있는 아파트들일 겁니다. KB국민은행에서는 이런 아파트들을 모아 선도아파트 지수를 발표합니다. 대표적인 지수는 ‘KB선도아파트50지수’인데 이는 매년 12월을 기준으로 아파트의 시가총액이 가장 높은 전국 상위50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 겁니다. 더 고가의 아파트의 움직임을 보려면 ‘서울 시세총액 TOP20지수’도 있습니다. 서울에서 시세총액이 가장 높은 20개 아파트를 대상으로 합니다. 올해 6월 현재 96.4로 서울매매가격지수90.2보다 높고 KB선도아파트50지수인 94.7도 훌쩍 넘어섰습니다.

구분	전국매매 가격지수	서울매매 가격지수	KB선도아파트50지수	서울시세총액 TOP20지수
지수	89.3	90.2	94.7	96.4

※KB부동산 데이터허브2024년6월 말

사진=한경 DB

대장 아파트와 같은 최고가 아파트가 가지는 가장 큰 의미는 이 아파트의 가격 변동률은 지역 주택시장을 선도하며 향후 가격 상승 가능성을 확인할 수 있는 중요한 지표가 된다는 점입니다. 최고가 아파트가 높게 거래된다면 가격 순으로 배열했을 때 그 다음 가격대의 아파트도 곧 오른다는 신호일 수 있습니다. 특정 단지에도 적용되며 지역에도 적용됩니다. 강남권 아파트 가격이 오르면 연이어 마용성이라고 일컬어지는 지역의 아파트도 곧 오르게 됩니다.


최근 수도권과 지방 광역시의 매매거래 금액 상위10개 아파트의 평균 매매가격을 2021년과 비교하면 서울의 회복률은 이미 103.1%로 전 고점을 추월했습니다. 인천의 회복률84%이 수도권에서는 가장 낮았지만 경기 또한 93.8%로 전 고점을 얼마 남겨두지 않았습니다. 전국 대부분의 아파트는 2021년 최고가를 기록한 이후 하락했으며 2024년 이후에는 과거 시세를 회복하는 중이나 지역에 따라 회복률은 차이가 납니다.

지방 광역시도 마찬가지입니다. 광주가 90%로 2021년 대비 회복률이 가장 높았고 미분양을 가장 많이 보유한 대구79.8%와 부산76.9%의 회복률이 낮았습니다. 따라서 지방 광역시의 주택시장은 여전히 시간이 더 필요함을 알 수 있었습니다.

국내 주택시장은 양에서 질로 변해가고 있습니다. 새 아파트에 대한 수요가 증가하고 대단지 아파트가 주목받으며 주거선호지역의 고가 아파트 가격 상승이 계속되고 있습니다. 대장아파트의 움직임이 중요한 이유는 국내 주택시장이 질적인 변화를 겪고 있기 때문입니다. 최고가 매매거래 아파트들의 가격 흐름은 순차적으로 그 지역 주택시장에 영향을 미치게 됩니다. 우리가 최고가 매매거래 아파트의 변동률을 유심히 살펴야 하는 이유입니다.

<한경닷컴 the moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수 한경닷컴>

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