온라인 쇼핑에 밀려…상가 없는 아파트 재건축 늘어난다 > 경제기사 | economics

작년 근린상가 분양 전년比 65%↓

잠실 우성 지하상가 폐쇄 10년 넘어

‘상가 대신 아파트 입주권’에 갈등도

“정부서 수요 파악 가이드라인 짜야”

4일 찾은 서울 송파구 잠실동 우성4차아파트 단지 상가 외관은 평범해 보였다. 지하 1층으로 내려가자 330㎡ 규모의 ‘버려진 공간’이 나타났다. 벽과 바닥에는 곰팡이가 피어 있었고 먼지로 뒤덮인 영업용 냉장고, 배기용 덕트 등이 여기저기 흩어져 있었다. 한때 정육점, 채소, 생선가게 등이 성업했던 장소였다.

윤기헌 잠실우성4차 재건축조합장은 “손님이 줄어 지하상가를 폐쇄한 지 10년이 넘었다”며 “재건축 때 상가를 짓지 않기로 상가 소유주와 협의를 마치고 조만간 조합 총회에 상정할 계획”이라고 말했다. 총회에서 이런 계획이 확정되면 우성4차는 상가 없는 단지로 재건축하게 된다.

● “온라인 플랫폼에 지역 상가 가치 하락”

온라인 쇼핑에 밀려 오프라인 상가 침체가 심화하면서 아파트 재건축 시장에도 변화가 일고 있다. 상가 소유주와 협의해 상가 없는 재건축을 추진하는 게 대표적이다. 역세권에 있거나 인근 기반 시설이 잘 갖춰진 중소형 단지 위주로 나타나는 현상이다. 잠실우성4차는 도보 10분 거리에 잠실새내역 상권이 크게 발달해 있다.

서울 강남구 대치동 재건축 단지인 대치우성1차476채와 인근 대치쌍용2차364채도 상가 없는 통합 재건축을 추진하고 있다. 애초 두 단지 사이에 있는 상가가 재건축에 참여하지 않아 개별 재건축을 할 계획이었다. 하지만 상가 소유주 20여 명이 상가 대신 아파트 입주권을 받는 조건으로 재건축 참여 의사를 밝히면서 상황이 바뀌었다.

현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 상가 조합원은 재건축 후에도 상가를 받는 것이 원칙이다. 다만 아예 상가를 짓지 않으면 상가 조합원도 아파트를 분양받을 수 있다. 전영진 대치우성1차 조합장은 “통합 재건축을 추진하면서 개별 재건축 시 도로를 지었어야 할 땅에도 아파트를 지을 수 있게 됐다”며 “아파트 소유주와 상가 소유주 모두 긍정적인 결과를 얻은 것”이라고 했다.

상가 소유주들이 재건축 후 상가를 포기하는 건 전자상거래이커머스 활성화, 상권 대형화 여파로 단지 내 상가를 찾는 손님이 크게 줄었기 때문이다. 부동산R114 분석에 따르면 2024년 5층 이하 근린상가 분양 현장은 44곳으로 전년125곳 대비 64.8% 급감했다. 2020∼2022년에는 200여 곳에서 최근 2년 연속 감소세다. 차태회 부동산R114 책임연구원은 “당일 및 새벽 배송 등 온라인 플랫폼이 성장하면서 상가 필요 면적이 이전보다 줄고 지역 상권과 소규모 상가 가치가 하락하고 있다”고 했다.

● 아파트 분양 조건 두고 갈등도



상가 소유주에게 상가 대신 아파트 입주권을 주는 문제를 두고 갈등을 빚는 단지도 있다. 올해 12월 입주하는 1865채 규모 단지인 서울 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’미성크로바 재건축에서는 소형 아파트 조합원이 대형 상가 조합원보다 먼저 신축 평형을 선택했다. 이후 동호수 추첨은 동시에 진행했지만, 우선권을 아파트 조합원에게 빼앗긴 것이다. 615채 규모 재건축 단지인 서울 서초구 서초동 진흥아파트는 상가 조합원이 아파트를 분양받을 때 3.3㎡당 추가 금액을 내는 것을 두고 조합과 상가협의회 간 막판 의견 줄다리기를 벌이고 있다.

전문가들은 단지 내 상가 필요성이 줄어드는 만큼 관련 제도를 개선해야 한다고 조언했다. 정비업계 전문가인 류점동 랜드엔지니어링 대표는 “상가 수요에 맞춰 정비사업을 추진할 수 있도록 지자체나 정부 차원에서 가이드라인을 짤 필요가 있다”고 했다.

이축복 기자 bless@donga.com