텅텅 빈 새 아파트, 대출 풀면 해결된다?…정치에 휘둘리는 대출규제 > 경제기사 | economics

연소득 5000만원 직장인 비수도권 주택담보대출/그래픽=이지혜

지역별 평균 아파트 가격/그래픽=이지혜

정치권에서 지방 미분양 해소를 위해 총부채원리금상환비율DSR 한시 완화를 요구하고 있지만 "실효성이 없다"는 비판이 나온다. 비수도권 아파트 평균가격은 3억원 수준으로 현재의 DSR 40%를 적용해도 이미 대출한도 3억원이 넘는데다 지방 아파트 대부분은 DSR 적용을 받지 않은 디딤돌대출이 가능해서다. 지방 미분양 해소를 위해선 대출규제 완화가 아니라 지나치게 높은 분양가격 부터 낮춰야 한다는 지적이 나온다.
"DSR 완화해도 효과 없는데"..지방 아파트값 2억~4억원, DSR 대출한도 3억과 엇비슷 5일 금융권에 따르면 비수도권의 준공 후 미분양 물량 해소를 위해 당정이 DSR 규제 한시 완화를 논의 중이지만 실질적인 효과는 거두지 못하고 도리어 갚을 능력 만큼 빌린다는 가계부채 관리 원칙만 훼손할 수 있다는 우려가 나온다.

서울과 경기를 제외하면 DSR 규제가 평균가격 수준의 주택 구입시 큰 변수가 되지 않다는 지적이 우선 제기된다. 연소득 5000만원의 직장인이 비수도권에서 주택담보대출을 받으면 DSR 40% 적용시2단계 스트레스 DSR 기준·30년 만기·원리금균등상환·금리 4% 변동형 대출한도는 약 3억1900만원이다.

이는 대구 지역 평균 아파트 가격 3억4000만원과 엇비슷하고 경북이나 강원, 전북 아파트 값보다는 오히려 한도가 더 많다. 부산의 평균 아파트 가격 4억원과는 1억원 이내로 차이가 크지 않다. 비수도권의 경우 주택가격이 높지 않기 때문에 DSR 보다는 LTV담보인정비율 60% 적용에 따른 대출한도가 더 낮은 실정이다.


특히 가격이 5억원을 웃도는 세종시를 제외하고는 평균가격 기준으로 전국 대부분의 아파트는 디딤돌 대출도 가능하다. 디딤돌대출은 주택가격이 5억원을 넘지 않으면 받을 수 있는 정책성 대출로 금리가 낮을 뿐 아니라 DSR 적용도 받지 않는다.

더구나 정치권에서 우려하고 있는 준공 후 미분양 물량의 대부분은 DSR 규제를 받지 않는다. 정부는 지난 2021년 7월 이전에 분양한 아파트에 대해서는 경과규정에 따라 DSR 적용을 하지 않는다. 준공 후 미분양 물량은 상당기간 미분양 문제가 해소되지 않았다는 점에서 2021년 이전에 분양한 아파트일 가능성이 높다. DSR 규제 완화를 해도 규제완화 효과를 볼 수 없다는 뜻이다.

평균 가격보다 2배 비싼 지방 분양 아파트.."분양가격부터 할인해야" 지방 미분양 해결을 위해서는 대출을 풀어 수요를 늘릴 게 아니라 공급 문제부터 손을 봐야 한다는 분석이 많다. 부산, 대구 등 일부 지역의 분양가격이 지나치게 높다는 것이다. 실제로 대구 남구 소재의 A 아파트의 분양가격은 84㎡ 기준으로 5억8000만원으로 인근 아파트 평균 가격 2억6000만원 대비 2배 가량 높고 신축7년 아파트값 3억6000만원 대비로도 2억원 가량 더 비싸다.

한 금융권 관계자는 "지방 미분양 문제 해결을 위해서는 분양가격 할인을 먼저 해야 하는데 높은 가격은 그대로 놔두고 대출규제부터 풀라는 것은 순서가 맞지 않다"며 "무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 나중에 집값이 떨어지면 대출자는 이중, 삼중으로 어려움에 처할 수도 있다"고 말했다.

하지만 정치권 압박으로 금융당국의 고민도 깊을 수밖에 없다. 금융위원회는 가계부채의 질적 관리를 위해 갚을 만큼 빌린다는 대원칙을 고수해 왔다. 금융위는 이날 보도설명자료를 내고 "DSR 한시 완화의 필요성, 타당성, 실효성, 정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많으므로, 신중히 고려해 나갈 것"이라고 밝혔다.

금융위는 오는 7월 3단계 스트레스 DSR 시행시 수도권과 지방의 스트레스 금리 차등화를 포함해 다양한 대안도 고민 중이다.

특히 지방은행의 경우 은행권 가계대출 증가율 목표치연간 3.8% 이내 보다 높게 연간 증가액 한도를 부여하는 대신 초과액에 대해선 비수도권 대출 비중을 전체의 60~70% 수준으로 유지하는 조건을 달 방침이다. 아울러 지방경기 활성화를 위해 추가적인 규제 완화와 인센티브 등 종합 대책을 조만간 발표할 예정이다.


권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 김도엽 기자 usone@mt.co.kr

ⓒ 머니투데이 amp; mt.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지