[김정태의 부동산주간뷰] 그린벨트 풀어 5만 가구 주택공급, 변수 3가지 > 경제기사 | economics

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부가 8·8 대책에서 예고한 대로 서울 등 수도권 4곳에 5만 가구를 공급할 수 있는 신규 택지 후보지를 지난 5일 발표했다.

신규 택지 후보지는 서울 강남권, 경기 남부, 경기 북부 2곳 등 총 4곳으로 주택 수요 분산 효과 취지에 부합하려는 정부의 의도가 엿보였다. 당초 서울 송파 인접 지역도 이번 신규 택지 후보지로 발표될 것이란 예상은 빗나갔다. 다만, 내년 추가 3만 가구 추가 택지 후보지 가운데 한 곳으로 포함될 것으로 점쳐지고 있다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 박상우 국토교통부 장관이 5일 정부서울청사에서 서울·고양·의왕·의정부시장과 함께 수도권 신규택지 관련 합동브리핑을 하고 있다. 2024.11.05 yooksa@newspim.com

이번에 발표된 신규 택지 4곳 가운데 단연 눈에 띄는 지역은 서울 개발제한구역그린벨트을 12년 만에 푼 서리풀지구이다. 이곳은 행정구역상 서초구 원지·신원·염곡·내곡·우면동 등 일대 221만㎡ 규모로 신분당선과 경부고속도로 및 청계산로를 따라 길게 마주한 대부분 그린벨트 지역이다.

이곳이 주목받을 수밖에 없는 이유는 서울 강남권 행정구역으로 강남역과 직선거리로 5km밖에 떨어져 있지 않고 판교와도 10km 이내에 위치한 노른자위 땅이기 때문이다. 인근에는 현대차그룹 본사 사옥, 하나로마트 양재점, 양재 ICT, 신분당선 청계산입구역 등이 위치해 있다.

정부는 이곳에 2만 가구를 공급하겠다고 했으며 지구지정, 토지보상, 지구계획 수립 등의 일련의 절차를 최대한 앞당겨 2029년에 첫 분양에 들어가겠다고 공언했다.

5년 뒤 모든 절차를 끝내고 첫 분양에 들어갈 수 있을까에 대부분 매체들이 의구심을 표했다. 택지지구의 실제 공급이 통상 10년 가까이 걸린다는 점에서다. 특히, 토지 보상 문제가 기간이 늘어지는 가장 큰 요인이다.

이에 대해 국토교통부는 가능하다는 입장이다. 그린벨트 해제 지역은 다른 공공택지지구와 다르게 지장물이 적고, 농지로 사용되는 곳이 많아 빠른 보상이 가능하다는 것이다. 그러나 이 일대 현장을 돌아보면 녹록지 않아 보인다. 청계산로 주변으로 화훼 비닐하우스 단지가 즐비하게 있으며 등산객 등을 대상으로 한 음식점들도 영업 중인 곳이다.

오랫동안 이곳에서 삶의 터전이 되어 온 지역 주민에겐 땅 수용 문제가 간단하지 않아 보인다. 그린벨트에 묶여 있다 해도 이 지역 전답 가격은 3.3㎡당 400만 원 전후로 형성돼 있는 등 이미 인근에는 내곡동 보금자리주택지구 조성 등으로 땅값 자체가 높아 그만큼 토지 보상 기대 가격도 높아질 수밖에 없다.

이에 대해 국토부는 이명박 정부 당시 내곡동과 세곡 등 보금자리주택지구를 2009년 9월 지정한 뒤 불과 5년 만에 입주시킨 사례를 들고 있다. 하지만 주택 공급 속도전을 위해 치트키인 보금자리건설특별법을 만들어 국회에서 통과시킨 결과다.

국토부는 또 3기 신도시 인천 계양지구의 사례를 들어 5년 9개월 만에 첫 분양에 성공했다는 점을 강조하지만, 다른 3기 신도시 대부분은 토지 보상 문제 때문에 정부 발표보다 분양이 늦어지고 있다. 하남교산지구의 경우 2018년 12월 후보지로 선정된 이후 토지 보상에 불만을 가진 토지주들의 반발이 거세지면서 주택 공급 일정이 불투명한 상태다.

여기에 일부 수도권 지역에선 공급 과잉 논란이 대두되고 있다. 이미 3기 신도시인 고양 창릉지구에 3만8000가구가 공급될 예정인데 인근 지역인 대곡역세권에 또 9000가구의 주택 공급이 추가된 것이다.

특히 1기 신도시 재정비사업으로 대규모 주택 공급이 예정돼 있는 일산신도시 집주인들은 불만이 커질 수밖에 없다. 이들 택지지구와 공급 시기가 연이어 맞물려 있는데다 입지적으로도 불리하다. 분양가 역시 재건축 특성상 공공택지보다 비쌀 수밖에 없어 사업성 자체에 타격을 입을 수 있어서다.

2024년 신규택지 위치도 [자료=국토부]

정부가 과하다 싶을 정도로 공급 계획을 발표하는 데는 가수요를 압도해 집값 불안 심리를 잠재워 가격을 안정시키겠다는 의지를 담고 있다. 실제 박상우 국토부 장관은 이날 발표에서 "미래 대비용이자 현대 상황 대응에도 충분한 효과를 줄 수 있다"고 말했다.

일면 수긍이 가는 면도 있지만, 주택 수요가 집중된 서울 강남권의 분산 효과에 더 집중됐어야 하는 아쉬움이 있다. 서리풀지구 역시 신혼부부 장기전세주택과 임대주택 비중이 70% 이상을 차지해 강남에 집중되는 일극화를 해소하기에는 역부족이다.

오히려 고양시의 경우 1기 신도시 재정비사업, 3기 신도시, 그린벨트 해제 지역까지 공급이 집중되면 대규모 미분양 사태 우려와 사업 자체에 타격을 입을 수 있다는 지적이 나온다.

빠른 사업 진행이 이루어진다 해도 이들 신규 택지 역시 공사비 문제에서 자유롭지 못할 것으로 예상된다. 그나마 그린벨트에 묶여 있던 땅이어서 토지 조성 원가가 다른 택지와 비교해 저렴할 수 있겠지만, 공사비 급등으로 분양 당시 시점에서 기대만큼 분양가가 저렴하게 나올지 의문이다.

국토부가 과거 보금자리주택이 로또 아파트의 부작용을 야기했던 전철을 밟지 않을 것이란 점에 주목해야 한다. 결국, 시간이 흐를수록 분양가 상승은 불가피한데, 빚내서 집을 사야 하는 대부분 수요자 입장에선 지금과 같은 대출 규제 강화 분위기에서는 정부가 아무리 공급 대책을 잇따라 발표한들 내 집 마련의 꿈은 요원해 보인다.

dbman7@newspim.com

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