[단독] "임대인 10명 중 2명, 역전세 땐 파산 신청" [심층기획-전세시...
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3회 동반위기 몰린 임대인·임차인
전국임대인연합회 100명 설문 결과 임대인 80% “역전세 예상못해” 30%만 “여윳돈으로 보증금 반환” 반환 불가 보증금 1인당 평균 5억 달해 전국 11채 매입 40대 “정부 장려하더니 126% 룰로 역전세 만들어 사기꾼 취급” “전세금 떼이면 어쩌나” 세입자들도 불안 “임대인이 보증금 반환 대출 받도록해야” 일부 전문가, 출구전략 필요성 제기도
최근 전셋값이 떨어져 집주인이 신규 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’가 급증하고 있다. 임대인 10명 중 2명은 역전세가 발생할 시 파산을 신청할 계획인 것으로 나타났다. 임대인과 임차인이 동반 위험에 내몰리고 있다는 분석이 나온다.
임 교수는 “역전세 발생시 파산 신청 비율이 20%라는 점을 보면 앞으로 전세 문제가 더욱 심각해질 것으로 보인다”고 했다. 또 “임대인이 파산 신청을 고려하는 건 역전세로 보증금을 돌려주지 못해 다른 자산까지 채권 추심되는 상황을 막기 위해서다. 이들이 파산하면 임차인은 보증금 일부밖에 돌려받지 못하게 된다”고 우려했다.
세계일보 설문조사에 따르면 임대인 10명 중 8명은 역전세 상황을 전혀 예상하지 못하고 임대사업에 뛰어들었다고 응답했다. ‘역전세 발생 가능성을 인지하고 있었냐’는 질문에 인지했다는 답변은 21.9%에 그쳤고, 나머지 78.1%는 인지하지 못했다고 답했다. 역전세를 생각하지 못하고 무리한 갭투자에 나섰던 임대인들은 벼랑 끝에 내몰린 상황이다. 임대인들은 “부동산 대책이 급변했다”며 “정부가 임대인을 파산시키고 있다”고 곡소리를 냈다.
2년 전 종부세를 내기 위해 반지하 집에 들어갔다는 최영주가명·58씨는 “세금 혜택이 있었을 때는 임대사업이 ‘환상적’이라고 생각했다. 2억원이 있으면 집 한 채를 매입하는 것보다 2000만원씩 10채 갭투자 하는 게 나았다”고 말했다. 최씨는 현재 빌라 80채를 갖고 있다. 그는 “지금은 역전세로 파산 위기에 놓여 있다”며 “시간을 되돌릴 수 있다면 절대 임대사업을 하지 않을 것”이라고 강조했다. ◆“‘126% 룰’이 임대인 파산 부추겨” 전세보증보험 한도를 공시가의 126%로 제한하는 ‘126% 룰’에 대한 불만 섞인 목소리도 나온다. 정부는 올해 들어 깡통전세를 예방하기 위해 공시가율과 전세보증보험 한도를 공시가의 126%로 하향 조정했는데, 임대인들은 기존 150%에서 126%까지 낮추는 건 가혹하다고 불만을 제기한다. 임대사업자 김모75씨는 최근 청천벽력 같은 얘기를 들었다고 했다. 임차인 A씨에게서 “전세 계약을 갱신하고 싶은데 전세자금대출을 연장하려면 5000만원을 갚아야한다”는 말을 들은 것이다. 그는 “5000만원을 내어 주라는 건데, 갑자기 5000만원을 어떻게 마련하냐”고 목소리를 높였다.
하지만 이달 들어 전세보증보험 기준이 전세가율 100%에서 90%로 하향되며 문제가 생겼다. 전셋값이 공시가의 150%에서 126%140%×90%까지 내려간 것이다. 전세대출 한도는 80%였기 때문에 A씨가 계약을 갱신하기 위해서는 5000만원이 필요했다. 김씨는 “1억6000만원짜리 전셋집이 한순간에 1억원 초반대까지 내려갔다”며 “구청에서 일주일에 3일 2시간씩 일하고 있지만 5000만원은 도저히 감당할 수가 없다”고 하소연했다. ◆임대인 ‘출구 전략’ 마련될까 세계일보 조사에서는 올해 역전세로 인해 임차인에게 돌려주지 못할 것으로 예상되는 보증금이 인당 평균 5억574만원으로 조사됐다. 이는 평균치일 뿐, 미반환 예상 보증금의 범위는 임대인의 주택 보유 수와 보증금 규모에 따라 폭넓게 나타났다. 올해까지는 미반환 예상 보증금이 없다거나 3000만원 수준이라고 답한 이들도 있었다. 반면 반환할 수 없는 보증금이 60억원에 달하는 임대인도 2명이나 있었다. 이들이 보유한 주택은 아파트 5채와 오피스텔 75채, 빌라 30채와 오피스텔 20채였다. 임차인들은 보증금을 돌려받지 못할까 전전긍긍하고 있다. 전셋집에 살고 있는 직장인 오모29씨는 “역전세 얘기가 나오니까 두렵긴 한데 당장 할 수 있는 게 없다”며 “임대인의 채무 상태라도 확인하려고 매달 등기부등본을 떼 보고 있다”고 한숨지었다. 임대인들은 보증금을 반환할 수 있게 전세퇴거대금대출보증금 반환대출을 허용해 달라고 요구하고 있다. 보증금 반환 목적의 대출에 대해 총부채원리금상환비율DSR 등 규제를 완화해 달라는 것이다. 전문가들 의견은 분분하다. 권지웅 더불어민주당 전세사기고충접수센터 공동센터장은 “보증보험 한도를 낮추는 건 필요한 일이었다”면서도 “그에 따라 역전세를 겪는 임대인이 보증금을 마련할 수 있도록 정부가 조치를 취했어야 했다”고 지적했다. 그는 “임대인 중 목돈이 없지만, 보증금 반환대출을 받아서라도 세입자에게 보증금을 돌려주고 싶어 하는 사람도 있다”며 “임차인이 대환대출을 받기보다 임대인이 대출금을 부담하는 게 맞는다”고 덧붙였다. 반면 지수 민달팽이 유니온 위원장은 “임대차 시장에서 보증금을 제때 안 줘도 된다는 관행이 만연했기 때문에 이런 극단적 상황까지 치달은 건데, 임대업을 할 수 없는 임대인 대출을 풀어주는 건 다음 전세사기를 방치하겠다는 것”이라고 꼬집었다. 이어 “애초 임대차 시장에 어떤 임대인이 참여할 수 있게 할지 질서를 잡아 가야 하는 시점”이라고 덧붙였다. 조희연·윤준호 기자 ▶ 다리 올리고 짐 놓고 지하철 민폐녀들 ▶ “집 봐야 하니 비번 알려달라”…음란행위 후 흔적까지 남긴 중개 보조원 ‘집유’ 확정 ▶ “영상 남편에 보낸다” 3년 만난 애인 결별통보에 협박한 남성…징역 1년 ▶ 손 묶고 성관계 하다 옥상서 추락한 20대女…10대 남친은 ‘과실치사 집행유예’ ▶ 김연경, "바지 벗기고 다 훑어봐" 충격의 中 도핑 검사 일화 공개 ▶ 싱크대서 아기 씻기고 파리채로 부채질…고딩母에 박미선 경악 ▶ 尹 보더니 ‘후다닥’…바이든, 뛰어가 인사하는 모습 포착 ⓒ 세상을 보는 눈, 세계일보 |
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