바뀌는 청약·공급 제도…무주택자 이것부터 챙겨야 > 경제기사 | economics

지난해 거침없이 올랐던 수도권 아파트값이 한달 전부터 속속 보합·하락세로 전환하는 등 변곡점을 맞는 분위기다. 서울 아파트 매맷값도 최근 41주 만에 오름세가 멈춘 뒤 3주 연속 보합세다. 부동산 업계에선 수출 및 내수 경기 부진 우려, 신동아건설 법정관리 등 건설경기 침체와 매수심리 위축, 대통령 탄핵심판 여파 등이 겹치면서 올해 상반기에는 주택시장의 하강 압력이 높아질 것으로 보는 시각이 우세하다.

부동산 업계는 이처럼 시장의 불확실성이 높은 시기에는 집 장만을 준비 중인 무주택 수요자들도 긴장의 끈을 놓치 않아야 한다고 권고한다. 실시간으로 변동하는 시장 상황을 예의주시해야 하고, 종전과 달라지는 정책과 제도에도 관심을 기울여야 한다는 것이다. 특히 청약, 대출, 주택 공급 등 분야에서 무주택 가구에 유리한 방향으로 새해부터 확 바뀌는 것들을 체크해보는 것은 그 출발점이 될 수 있다.

청년이라면 자신이 가입한 주택청약종합저축이 ‘청년우대형 주택드림통장’인지 즉시 확인해봐야 한다. 지난해 2월말 출시된 청년주택드림통장이 다음달로 1년째를 맞으면서, 청약에 당첨된 청년에게 최저 연 2.2% 금리로 분양가의 80%까지 대출해주는 청년주택드림대출도 상반기 중 첫선을 보일 예정이다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상, 1천만원 이상을 납입한 청년 중 연 소득 7천만원부부는 1억원 이하인 사람이 6억원 이하전용 85㎡ 이하 주택을 분양받을 때 이 대출을 이용할 수 있게 된다. 3억원을 대출받는다고 가정했을 때, 청년주택드림대출을 활용하면 일반적인 주택담보대출금리 3.95%보다 연 800만원가량의 이자 비용을 아낄 수 있다는 계산이 나온다. 따라서 종합저축을 그대로 갖고 있는 사람이라면 지금이라도 청년주택드림통장으로 전환해야 하고, 통장이 없다면 즉시 신규 가입하는 게 바람직하다.

이 주택드림통장의 가입 자격은 만 19~34살이다. 그러나 대출 자격은 만 39살까지 주어지기에 만 40살 이전에 원하는 아파트에 당첨돼야 혜택을 누릴 수 있다. 정부의 가계부채관리 방침과 올해 기금운용계획 등에 따라 정책대출인 청년주택드림대출의 대출 한도, 차등 이자율 등 세부 사항은 다음달께 확정될 전망이다.

이른바 ‘줍줍’이라 불리는 무순위 아파트 청약 요건이 2월 중 바뀌는 점도 눈여겨볼 만하다. 지금까지는 청약 때 경쟁이 발생했는데도 부적격, 예비당첨자 미계약 등으로 잔여물량으로 남은 주택에 대한 무순위 청약 때 전국의 만 19살 이상 성인이면 누구나 청약이 가능했다. 이로 인해 지난해 7월 ‘동탄 롯데캐슬’ 전용 84㎡ 1가구 무순위 공급 당시 전국의 성인 294만4780명이 몰리고 청약시스템청약홈이 마비되는 등 과열이 빚어지기도 했다. 제도 개선이 이뤄지면 무순위 청약 자격은 ‘무주택자’로 제한되며, 해당 지역 거주 요건을 추가할지 여부도 검토 중이다.

상반기 중에는 정부의 저출산 극복 대책에 따라 신생아만 2살 이하 자녀 가구에 대한 주택 우선공급 제도가 또 한차례 바뀔 예정이다. 먼저 민간주택전용 85㎡ 이하은 신혼부부 특별공급 물량의 20%였던 신생아 우선공급 비율이 35%로 확대된다. 동시에 신혼부부 특공 물량 비율은 18%에서 23%로 상향 조정된다. 민간주택 공급 물량을 연평균 20만 가구로 가정했을 때 연간 약 4만6천가구23%가 신혼부부에게 돌아가게 되고, 이 가운데 약 1만6100가구35%는 신생아 가구에 공급되는 셈이다.

아울러 공공분양주택 일반공급에도 신생아 우선공급이 신설된다. 공공분양주택에는 지난해부터 신생아 특별공급나눔형 35%, 선택형 30%, 일반형 20%가 도입돼 있지만 이와 별도로 일반공급분의 50%를 신생아 가구에 우선 공급하게 된다. 신생아 우선공급 확대를 위한 관련법 개정안주택공급에 관한 규칙, 공공주택 특별법 시행규칙은 현재 입법 예고 중으로, 이르면 4~5월께 공포·시행될 전망이다.

무주택자라면 올해 6월부터 도심 공공주택 복합사업의 신축 아파트 공급 자격이 바뀌는 점도 눈여겨볼 필요가 있다. 지난해 연말 국회 본회의를 통과한 공공주택 특별법 개정안은 도심 공공주택 복합사업 해당 지역의 후보지 선정일 전까지 토지 등을 취득한 경우에는 현물보상주택 분양을 제공하기로 우선공급 기준일을 개선했다. 또 우선공급 기준일 이후에도 부동산의 매매가 일정 조건무주택자, 1회 거래 등을 충족할 때는 현물보상이 제공된다. 이번 제도 개선에 따라 법개정 전 도심복합사업 후보지로 선정됐던 곳이라도 우선공급일 조정이 이뤄진다. 다만, 우선공급일 이후 부동산 소유자 변동 때 현물보상 특례는 법개정 이후 거래에 적용한다.

그 동안 복합사업 예정지에서 새 주택을 공급받는 대상자는 지난 2021년 6월29일공특법 도심복합사업 개정일 이전에 토지 등을 보유하고 있는 경우로 엄격하게 제한됐다. 이는 투기 행위를 막겠다는 취지였는데, 이로 인해 개발 정보를 알지 못한 채 후보지 발표 전에 부동산을 취득한 사람에 대해서도 재산권을 제약한다는 논란이 일었고 복합사업의 동의율을 떨어뜨리는 요인으로 지목돼 왔다.

부동산 업계에선 이번 제도 개선으로 무주택자가 도심 복합사업이 진행 중이거나 예정된 곳의 노후 주택 등을 매입할 때 장점이 커졌다고 본다. 청약통장이 없거나 청약가점이 낮아 현실적으로 아파트 분양이 어려운 무주택자의 경우 복합사업 후보지역으로 공개된 곳이나 앞으로 가능성이 있는 곳의 노후 다세대·연립빌라·단독주택 등을 매입해 거주해도 복합사업을 통해 새 아파트을 분양받을 수 있는 길이 열렸기 때문이다.

도심 공동주택 복합사업은 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 도심 내 노후 저층 주거지, 역세권, 준공업지역에 용적률 혜택을 제공해 한국토지주택공사LH 등 공공 주도로 빠르게 고밀 개발하는 것으로, 지금까지 총 21곳, 3만4천가구가 지구 지정을 받았다. 가장 최근인 지난해 12월에는 약수역 인근1616가구, 상봉터미널 인근1168가구, 불광근린공원 인근2150가구 등이 후보지역으로 선정됐다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr

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