"래미안·자이 아니면 안 돼"…브랜드 아파트 쏠림, 문제 없을까?[부릿지] > 경제기사 | economics

한국 사람들이 가장 살기 원하는 주거 형태는 아파트다. 그중에서도 래미안·힐스테이트·자이·푸르지오 등 대형건설사의 브랜드를 선호하는 경향이 있다. 요즘 아파트단지를 돌아다녀 보면 중소형건설사를 찾기가 점점 어려워진다. 수요가 대형건설사에 쏠려 있으니 상관없을까. ☞ 머니투데이 유튜브 채널 부릿지가 아파트 브랜드 쏠림현상에 대해 살펴봤다.

부동산R114가 작년 전국 분양시장에서 10대 건설사가 차지하는 비중을 조사했는데요, 무려 절반이나 차지했습니다. 작년에 전국에서 24만1866가구가 분양됐는데 이중에서 12만538가구가 10대 건설사의 몫이었습니다.

10대 건설사 중에서도 GS건설이 1만9676가구로 가장 분양 물량이 많았고 다음으로는 현대건설1만9325가구 대우건설1만8601가구 롯데건설1만7132가구 포스코이앤씨1만2674 순이었습니다.


그런데 작년 분양물량 중에는 건설사들끼리 컨소시엄을 구성해 분양한 곳들도 포함이 돼 있어요. 예를 들어 작년 7월에 서울 마포구에서 분양한 마포자이힐스테이트 라첼스는 현대건설과 GS건설이 컨소시엄을 구성했습니다. 이런 물량들이 있어서 개별 건설사 물량 수치에 일정 부분 오류가 있을 수 있습니다.

이 점을 감안하더라도 전국 분양시장에서 10대 건설사의 비중은 점점 높아지고 있습니다. 2021년엔 29% 정도에 불과했는데요, 2022년에 35%, 2023년에 44%로 올라가더니 이제는 거의 절반을 차지하게 됐습니다. 이 추세라면 올해 분양시장에선 10대 건설사의 비중이 절반을 넘어설 것으로 보입니다.

특히 서울 분양물량을 보면 10대 건설사의 비중이 80%를 넘어섰습니다. 2021년엔 52% 밖에 안 됐는데요, 이 비중이 바로 다음 해인 2022년부터 계속 80%를 돌파하고 있습니다. 또 서울 한강변 아파트들은 아크로 디에이치 같은 하이앤드 브랜드만 고집하고 있는데요, 애초에 이곳에 수주 도전장을 내밀 곳이 대형건설사 중에서도 손에 꼽습니다.

대체 왜 분양시장에서 대형건설사의 비중이 높아지고 있는 걸까요, 우선 아파트 개발사업이 재건축이나 재개발 같은 정비사업으로 이뤄지는 경우가 점점 많아지고 있는 점이 주요 원인으로 꼽히고 있습니다. 정비사업의 주체는 정비조합이죠. 조합원들은 모두 가장 좋은 새 아파트를 짓고 싶어 합니다.

아무래도 래미안, 자이, 힐스테이트, 푸르지오 이런 대형건설사의 아파트 브랜드가 사실 중소형건설사 브랜드보다 선호도가 높습니다. 작년에 부동산R114가 진행한 조사에 따르면 현대건설의 힐스테이트가 가장 선호 받는 아파트 브랜드로 뽑혔습니다. 10위까지 순위를 봐도 대형건설사들뿐입니다. 브랜드 선호 이유로는 품질과 기능이 우수해서47.6%가 가장 많았지만, 투자가치가 높아서20.5%도 선호 요인이었습니다.

부동산 경기가 어려워져서 중소형건설사들이 수주를 따내기 어려워진 환경이 된 탓도 대형건설사 쏠림 현상을 강화하고 있습니다. 아파트 건설은 보통 프로젝트파이낸싱PF이라는 금융기법을 통해 자금을 조달하는데요, 은행들은 미래에 생길 분양수익을 담보로 돈을 빌려주는 방식입니다. 당장 담보가 없는데도 말이죠, 은행은 일정 수준 이상 분양이 완료돼야만 빌려준 돈을 받을 수가 있습니다.

만약에 미분양이 나면 은행들이 손실을 보게 되는 구조죠. 그러니 2022년 부동산 시장이 침체에 빠진 뒤부터는 브랜드 선호도가 높은 대형건설사를 시공사로 선정하지 않으면, 은행들이 아파트 개발 주체에 돈을 빌려주지 않겠다는 엄포까지 놓게 됐습니다. 또 대형건설사들은 상대적으로 자본 여력이 좋아서 미분양이 난 물량을 자신들이 떠안겠다는 조건을 쓰기도 하는데요, 부동산 경기가 안 좋아진 다음부턴 은행들이 이런 안전장치를 받아내고서만 아파트 개발 자금을 빌려주고 있습니다.

그렇다면 이런 대형건설사 쏠림 현상이 문제는 없을까요? 많은 사람들이 대형건설사의 브랜드를 선호하니 상관없는 걸까요, 꼭 그렇지는 않습니다.

시장경제에서 가장 중요한 것 중 하나가 경쟁이죠. 경쟁을 통해 더 나은 서비스가 더 싼 가격에 만들어질 수 있다는 믿음 때문인데요, 시장이 독과점으로 흘러가게 되면 자연스레 경쟁이 줄어들게 됩니다. 그럼 결국 지금보다 아파트 품질이 떨어질 가능성이 올라갑니다.

분양가도 점점 더 높아질 수밖에 없습니다. 중소형건설사의 강점은 대형건설사보다 공사비와 분양가가 낮다는 점인데요, 대형건설사 위주로 분양시장이 돌아가면 분양가가 지금보다 더 높아질 수밖에 없습니다. 주택도시보증공사에 따르면 지난해 11월 기준 서울 민간 아파트의 평당 분양가는 4700만원으로 최고가를 경신했습니다. 중소형건설사의 비중이 줄어들면 분양가가 오르는 속도도 더 빨라질 수밖에 없어 보입니다. 그럼 결국 내집마련을 하려는 서민들의 부담이 앞으로 더 심해지게 되겠죠.

출연 이용안 기자
촬영 백정하 PD
편집 백정하 PD
디자이너 신선용


이용안 기자 king@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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