공사비 갈등 롯데건설 이촌르엘, 리파이낸싱에 제동 걸리나 > 경제기사 | economics

이촌르엘 리모델링 현장 [출처=네이버지도]

서울 용산구 이촌동 내 첫 리모델링 단지인 이촌르엘이촌 현대아파트이 최근 본PF프로젝트 파이낸싱 차환에 성공했다. 공사비 인상을 두고 조합과 시공사 간대립이 격화되고 있지만, 높은 사업성과 롯데건설의 연대보증 덕에 리파이낸싱은 순항하고 있다.

하지만 계속되는 갈등으로분양 시기가 불투명해지면서 향후 리파이낸싱 차질이 불가피할 것이란 전망이 나온다.

18일 업계에 따르면 특수목적회사SPC 더블유제이엘제일차는 지난 9월 1개월 만기 1200억원 규모의 유동화전자단기사채를 발행했다. 더블유제이엘제일차는 차주에 대출을 실행하기 위해 설립된 특수목적회사다. 지난 2021년 6월 28일 1개월물 1200억원 규모의 유동화전자단기사채를 첫 발행하고 수회에 걸쳐 차환 발행을 진행했으며 이번 건 역시 리파이낸싱의 일환이다.

기초자산은 차주가 상환의무를 부담해야 하는 원금 1200억원 한도의 대출채권 및 부수담보권으로, 대출만기일은 2025년 6월 27일이다. 주관사는 LS증권이 맡고 있다.

차주는 이촌동현대아파트리모델링조합이다. 1974년 준공한 이촌현대아파트를 리모델링 하는 사업으로, 시공은 롯데건설이 맡고 있다. 2022년 8월 착공에 돌입했으며 완공하면 이 단지는 최고 15층, 8개 동, 653가구에서 최고 27층, 9개 동, 750가구로 늘어난다. 현재 이 단지의 공정률은 10.5% 수준이다.

해당 사업장은 높은 사업성과 롯데건설의 연대보증이 더해지면서 리파낸싱이 원활하게 이뤄져왔다. 첫 대출 당시에 비해 시공사 롯데건설의 신용등급A 전망이 부정적으로 변경됐지만 신용평가사가 평가한 SPC의 신용등급은 두번로 높은 A2였다. 롯데건설에 신용위험이 발생했지만, 연대보증 자체를 안정적으로 평가한 것이다.

하지만 해당 사업의 리파이낸싱이 앞으로도 수월하게 진행될 지는 미지수다. 이 곳 역시 공사비 인상과 공기 연장 등을 두고 조합과 시공사의 마찰이 이어지고 있어서다. 계속되는 갈등에 롯데건설은 최근 조합에 공사 중지 가능성을 엄포했다.

롯데건설 주장에 따르면 PF 약정상 조합은 오는 10월 21일까지 일반분양 입주자 모집공고를 내야 하지만, 사업부지 내 토지소유권을 확보하지 못해 입주자모집공고를 내지 못하고 있다고 주장하고 있다. 또한 이는 대출약정 위반사항으로 조합 귀책에 의한 EOD기한이익상실에 해당된다고 호소했다.

EOD가 발생하면 조합이 그간 빌린 PF 대출금을 갚아야 할 의무가 있고 연대보증을 선 롯데건설 역시 대위변제 의무가 지어지는데, 이 경우 롯데건설은 공사를 중지하고 구상권을 청구하겠다는 입장이다.

한마디로 EOD 리스크를 막기 위해 원활한 리파이낸싱이 필요하고, 이를 위해선 다시 공사비 인상과 입주 예정일이 확정돼야 한다는 주장이다. 롯데건설은 앞선 4월 조합에 공사비 인상을 요구하며 3.3㎡당 542만원, 총 2727억원에서 각각 926만원, 4981억원으로 증액하겠다고 밝힌 바 있다.

조합은 공사비가 확정되지 않은 상태에서 추가 인상은 받아들일 수 없다고 반박하고 있다. 또한 PF 만기가 돌아오면 리파이낸싱은 자연스럽게 연장하면 되는 것으로 시공사의 공사 중단의 근거가 될 수 없다고 주장하고 있다.

하지만 롯데건설의 주장대로 리파이낸싱 난항으로 대주단이 EOD를 선언하면, 시공사는 기존 공사비를 받을 수 없고, 조합은 종전 대출금을 모두 갚아야 한다.

양측의 갈등이 극단으로 치닫자 서울시까지 나서는 모습이다. 갈등 중재를 위한 코디네이터를 파견한 것.

코디네이터는 원래 재개발·재건축 등 정비사업에만 적용되는 제도다. 서울시는 공사비 이견 등으로 문제가 생긴 정비사업장에 전문가로 구성된 코디네이터를 파견해 갈등을 조정·중재해 왔다. 이번 건은 리모델링 사업 현장에 서울시 코디네이터가 파견되는 첫 사례다.

업계 관계자는 "사업성이 우수하고, 대기업 계열 건설사의 연대보증까지 더해진 만큼 갈등 상황이 잘 마무리되면 자금 조달은 별 차질없이 진행될 것"이라며 "코디네이터의 중재 여부가 관건"이라고 말했다.

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