[이슈플러스] 서울 아파트 거래량 3년만 최대…상승장 본격화? > 경제기사 | economics

■ 진행 : 이여진 앵커, 장원석 앵커

■ 출연 : 김광석 한양대 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

최근 서울을 중심으로 아파트 거래량이 증가하고 있습니다. 가격도 오르며 부동산 시장이 하락세를 끝내고 반등하는 것 아니냐는 예측이 나오고 있는데요.


그런가 하면 정부가 오늘부터 유류세 인하 폭을 축소하며 기름값이 일제히 오르게 됐습니다. 관련 내용, 김광석 한양대 겸임교수와 짚어봅니다. 어서 오세요.

지난 5월에 서울의 아파트 거래량이 3년 새 최대로 급증했습니다. 이유가 뭘까요?

[김광석]

거래는 곧 매수고요. 수요가 공급을 초과하는 과정. 그러니까 최근 3년 동안 부동산 시장이 냉각기였는데 냉각기를 지나서 회복세로 전환되는 거 아닌가. 서울의 경우에는 더 그런 움직임이 뚜렷합니다. 그 이유를 정리한다면 첫 번째는 최근 한 3년 동안 가격이 충분히 조정된 것 아닌가 하는 매수자의 심리를 자극한 거예요. 두 번째는 바로 금리입니다. 금리의 레벨 자체가 시중금리가 먼저 떨어지기 시작합니다. 특히 주택담보대출 금리가 먼저 조정되기 시작하면서 구매 여력이 생기는 거죠. 세 번째는 바로 심리고요. 매매가격이 서울은 어쨌든 반등하네. 그러면 내가 이 기회에 매수 시점을 안 가지면 나는 또 흔히 많이 쓰시는 벼락거지라는 표현까지 쓰시잖아요. 나만 부자가 못 되네, 부자 될 기회를 놓치네. 이런 움직임이 같이 맞물리는 거라고 볼 수 있겠고요. 네 번째는 바로 전세 가격입니다. 전세 가격이 계속 줄곧 상승만 해 왔기 때문에 매매 가격은 떨어지고 전세 가격은 오르니까 차이가 좁혀지는 거죠. 그러면 이참에 전세 사는 사람들이 나 이제 내 집 마련을 시도해야 하겠다 하는 움직임이 맞물린 것이라고 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

이런 네 가지 분석해 주셨는데 이런 분위기 속에서 무주택자들의 생애 첫 주택 구입도 늘어나고 있거든요. 구체적으로 얼마나 늘었습니까?

[김광석]

가장 대표적으로 무주택자의 생애 첫 주택을 얘기하자면 30대를 많이 꼽을 수 있습니다. 물론 30대도 있고 40대도 있는데, 방금 말씀하신 것처럼 30대의 생애 첫 집합건물 매수자가 급격히 늘어나고 있습니다. 여기서 집합건물이라는 것은 쉽게 말씀드리면 단독주택의 반대말입니다. 아파트, 오피스텔, 다세대주택을 포함한 것인데요. 보시는 것처럼 21년에 24만 7000여 건의 거래가 있다가 22, 23년 동안 냉각기였단 말이에요. 그리고 올해 들어서 다시 16만 9000건으로 거의 17만 건까지 32.6%나 늘고 있습니다. 이런 움직임이 두드러지고요. 특히 생애 첫 집합건물 매수자이니만큼 30대를 중심으로 매수세가 강하게 일어나고 있다, 이렇게 해석해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

자고 일어나면 억 소리 나게 오르더라. 이런 말도 심심찮게 들리고 있습니다. 급매가 사라지고 매물 호가는 올라가고. 전고점에 실거래 가격이 도달한 그런 지점도 있더라고요.

[김광석]

앞에 제 답변은 다소 데스크에서 분석하는 기법이라고 볼 수 있겠고요. 여러분들이 아마 부동산 시장에서 체감하시는 부동산 매매 가격은 말씀하신 대로 매수 호가가 올라가네, 급매물이 사라지네. 그러면서 종전보다 높은 가격에 거래되는 것을 보면서 그런 것을 바로 체감하는 매매 가격 상승이라고 볼 수 있겠습니다. 주요 매매 가격 호가의 여러 가지 현상들을 실제 팩트를 가지고 말씀드려보면 주로 강남구 압구정 현대아파트라든가 서초구 반포동 원베일리라든가 이런 주요 초고가 아파트 같은 경우는 거래될 때마다 역대 최고가를 경신하는 이런 모습들을 확인할 수 있기 때문에 이게 서울의 아파트 매매 가격의 상승세를 충분히 반영하는 것이 아닌가 생각이 되고요.

다만 이 방송을 서울에서만 보고 계신 건 아니잖아요. 지방에서도 보신단 말이에요. 그런데 제가 명확히 말씀드린다면 저도 이런 현상을 작년에 24년을 전망할 때 비대칭화라고 표현했습니다. 서울과 수도권을 중심으로 매매 가격의 반등세는 나타나지만 수도권을 제외한 비수도권의 경우에는 아직도 전주보다 떨어지고 전주보다 떨어지는, 아직도 반등하지 않는 모습들이 나타나고 있습니다. 그러니까 이런 것들이 어쩌면 비대칭화라고 볼 수 있고요. 여러분들이 의사결정을 내리시는 데 이 비대칭화라는 부동산 시장의 주요한 트렌드를 어느 정도 감안하시고 판단하시는 것이 어떨까 의견을 드리고 싶습니다.

[앵커]

의사결정을 내리는 데 있어서 가장 중요한 건 역시나 시장 가격이잖아요. 내가 수중에 얼마가 있고 시장 가격이 얼마일 때 이게 어느 정도 균형을 맞춰야 살 수 있는 건데 서울, 수도권의 경우 그러면 지금 계속해서 고점을 경신해 나가고 있는 그런 흐름인지 지금이 최고점인지 이게 제일 중요하거든요.

[김광석]

오늘 낮에 좀 확인하고 왔습니다. 서울 아파트 매매가, 저는 아파트 평균 매매 가격을 기준으로 말씀을 드립니다. 그러면 서울 가격의 경우에는 5월 정도가 바닥 시점이었다고 판단할 수 있겠고요. 구별로 판단해 보면 4개의 구, 어떤 특정 구를 제가 거론하지는 않겠습니다마는 4개 구를 제외하면 이미 반등세로 전환된 거라고 생각해 볼 수 있겠고요. 평균 아파트 매매 가격을 중심으로 서울의 경우에는 대부분의 구가 플러스로 반등하는 흐름이고요. 아직 약보합에서 강보합으로의 전환이라고 전국 시장을 말씀하실 수 없습니다. 강보합에 거의 가까운 수준인 거예요. 그러나 서울의 경우에는 상승장이라고 표현하는 것도 틀림이 없다고 생각합니다.

[앵커]

그러니까 지금 같은 상황이 일시적인 거라고 보지 않고 계속 당분간은 쭉 상승할 거라고 보시는군요?

[김광석]

지금 제가 매매 가격이 반등한 배경들을 한 네 가지 정도로 간추려서 말씀드렸는데요. 이 네 가지가 같이 맞물려서 돌아갑니다. 그런데 그 주요한 것이 바로 금리거든요. 그런데 22년, 23년 또 24년 상반기까지 매매 시장이 이렇게 하방 압력을 받던 그 국면은 말 그대로 금리 인상기입니다. 높은 금리를 유지하던 시대예요. 그런데 이제 24년 하반기부터는 실질적으로 기준금리를 인하하겠구나. 미국도 인하하겠구나라고 가늠하신단 말이에요. 그게 정확히 언제인지, 몇 번인지는 몰라도 금리를 점차 인하하는 이런 것을 피벗이라고 합니다. 금리 인상기에서 점차 인하하는 피버팅이 이루어지는 시기입니다.

그러니까 그런 시기에 시중은행 담보대출 금리, 시중금리가 먼저 떨어지는 거거든요. 하단은 하단끼리 비교하시고 상단은 상단끼리 비교하셔야 하는데 변동형이든 혼합형이든 불구하고 상단은 상단길이 떨어지고 하단은 하단길이 떨어지는 걸 보면 시중금리가 이제 점차 주택담보대출 금리 최저가 2.9%까지 볼 수 있으니 이제 나 구매 여력이 형성되고 그리고 매수세로 이어지고 매매 거래가 활발하게 되고 이런 움직임 속에서 나만 소위 포모 현상이라고 하죠. 나만 이런 상승세에 제외되는 그런 일을 막아야겠다. 나만 빼고 다 오르면 안 된다, 이런 생각으로 다같이 움직이는 거죠. 그리고 앞에 말씀하셨던 거래량 데이터가 5월 거래량이거든요. 오늘 7월 1일입니다. 그런데 6월, 7월의 거래량은 5월보다 더 많을 것으로 판단하고 있거든요. 그런 것들이, 왜냐하면 그런 걸 판단할 수 있는 기준이 주택담보대출 규모거든요. 이런 것을 확인해 보면 매매가격이 강한 상승은 아닐지라도 강보합의 흐름, 약보합에서 강보합의 흐름으로 시점이 전환된 것은 틀림이 없다라고 판단할 수 있겠습니다.

[앵커]

지금 아파트 거래량이 늘어나고 있다는 얘기, 저희가 앞서 뉴스에서도 전해 드렸고 교수님도 말씀해 주셨는데 그럼 주택담보대출 금리 하단이 2%대로 진입한 게 먼저입니까? 아니면 아파트 거래량이 늘어나고 앞으로 기준금리가 내려갈 것을 미리 예상해서 이렇게 현상이 나타나는 걸까요?

[김광석]

이런 현상이 바람직한 건지는 저도 모르겠습니다. 그러나 우리 2200만 가구 중에 상당히 많은 가구 수가 내 집 마련 가구라기보다는 투자형 내 집 마련 혹은 투자형 매수세 이런 것들도 많이 나타나고 있습니다. 쉽게 말하면 투자화되고 있다. 그러니까 주식시장을 생각해 보면 주식을 보유해서 의결권을 갖는다든가 내가 이 기업의 주인이 되고자 하는 마음으로 투자하는 것보다는 시세차익을 누리겠다라는 마음으로 주식 투자를 하잖아요. 마찬가지, 부동산 시장도 다소 투자화되고 있기 때문에 앞으로 금리가 떨어질 거야. 그러면 앞으로 주식시장, 부동산시장이 이런 식으로 움직일 거야라는 것을 가늠하면서, 소위 경제를 전망하면서 선제적인 의사결정을 내리는 거죠. 그런 움직임이 나타났습니다.

과거에는 금리가 인하되기 전에 움직이기보다는 금리와 동행해서 움직였거든요. 그런데 갈수록 금리인하 시점보다 선행해서 부동산시장도 움직이는 경향이 있어요. 그런데 외환시장이나 주식시장은 그 선행성이 훨씬 더 강하거든요. 비트코인 같은 경우는 더 강합니다. 그런 것을 본다면 비트코인이나 주식시장만큼은 아니지만 그래도 금리인하가 예견된다. 그러면 먼저 움직이자 하는 투자화된 시장의 모습이 다소 나타나고 있다라고 저는 해석을 하고 있습니다.

[앵커]

아까 비대칭화 얘기를 해 주셨습니다. 양극화 현상인데 지금 서울 4개 구를 제외하면 다 반등으로 돌아섰다고 말씀하셨습니다. 그 4개 구를 제외한 서울만 계속 올라갈까요? 아니면 서울 전반적 아니면 수도권까지 다 반등할 거라고 보시는지요?

[김광석]

저는 시청자 여러분들께 가장 와닿기 쉽게 말씀을 드린다면 제가 혹여나 이런 이야기가 희망이 아니라 전망임을 다시 한 번 강조해드리고요. 전망이라는 관점에서 의견을 드린다면 다소 주식시장이나 코인시장 같은 경우는 양은냄비에 비유될 수 있겠습니다. 그러니까 올랐다 떨어졌다 하는 거예요. 그런데 부동산 시장 같은 경우는 가마솥처럼 천천히 뜨거워졌다가 가마솥처럼 천천히 차가워지는 거예요. 하나의 기조, 흐름이 있다, 사이클을 그린다는 거예요. 그런 관점에서 먼저 오르는 지역이 있고 나중에 오르는 지역이 있습니다. 그래서 서울, 수도권의 경우에는 어쨌든 같은 방향으로 먼저 오르는 지역이 있고 천천히 오르는 지역이 있을 뿐이지 같은 방향을 향해 톱니바퀴처럼 연결돼서 움직일 거라고 저는 생각을 하고 있습니다.

[앵커]

이런 가운데 대출한도 규제를 강화하려는 스트레스 DSR 2단계 시행 시기를 2개월 늦췄거든요, 9월로요. 그 이유는 어떻게 분석하십니까?

[김광석]

정부의 입장은 첫 번째는 가계부채 문제인데요. 가계부채 문제에 가장 취약한, 우리는 취약차주라고 합니다. 이 취약차주는 주로 서민이나 자영업자들이 빚을 변제하지 못하게 됨에 따라서 문제가 형성될 수 있다. 그래서 추가적으로 대출을 막는, 특히 여기 보시면 2단계를 원래 7월에 시행하려고 했어요. 그런데 2단계의 경우 은행권만이 아니라 2금융권도 포함하는 것이고요. 또 은행권의 경우에도 1단계는 주담대만 포함했었는데 2단계부터는 신용대출도 포함됩니다. 그러면 신용대출에 많이 의존하거나 2금융권에 많이 의존한 계층들은 누구일까요? 취약차주거든요. 취약차주는 주로 저소득 계층이거나 또 영세 자영업자 이런 분들이 매출 가지고 빚을 못 갚는 사람, 이런 경우가 굉장히 많거든요. 그러면 스트레스 DSR을 지금 당장 금리도 떨어지지 않았는데 기준금리를 인하하기도 전부터 스트레스 DSR 2단계를 적용하게 되면 부채 문제가 불거질 수 있겠다라는 생각 하에 적용한 거라고 저는 해석을 합니다.

두 번째는 부동산 PF 문제도 아직 완벽하게 정리가 안 됐습니다. 여전히 부실한 상태예요. 그런데 여기서 스트레스 DSR까지 연기하지 않으면 부동산 PF 문제가 더 커질 수 있겠다, 이런 생각도 있겠죠. 한편 여기 지적할 만한 것은 이런 정책적인 움직임이 왜 이렇게 들쭉날쭉하느냐. 일관성이 없느냐. 왜 이렇게 급진적이냐. 사전에 먼저 예고를 한다든가 그런 부분을 같이 공론화한다든가 금융권과 상의를 한다든가 하면서 움직여야 하는데 너무 급하게 움직인 게 아닌가 하는 지적도 받을 수 있고, 앞에 말씀하셨던 것처럼 부동산시장이 약보합장에서 강보합장으로 움직였는데 스트레스 DSR을 2단계까지 적용해버리면 다시 약보합으로 전환될 것을 막기 위한 조치 아닌가 하는 생각도 많이 하실 수 있겠습니다.

그런 데 상당 부분 기여도 할 수 있다고 봅니다. 그러면 아무래도 매매 가격이 오름으로써 웃을 수 있는 계층도 있고 울 수 있는 계층도 있을 텐데 정책의 일관성이 없다고 한다면 더 의사결정을 내리는 데 혼란을 가져다줄 수 있지 않겠습니까? 그래서 이런 면 지적을 피하기는 어렵겠다라고 의견을 드리겠습니다.

[앵커]

일단 말씀하신 대로 규제 시행 전에 대출을 받겠다 하는 막차 수요가 자극되면서 이렇게 좀 더 자극한 것 아니냐는 의견도 있고 또 종부세 완화 의지를 계속해서 밝히고 있단 말이에요. 이것도 조금 더 영향을 미쳤을까요?

[김광석]

그런 부분들이 복합적으로 작용할 거라고 보겠습니다. 제가 부동산 매매 가격을 판단할 때 대리변수로 볼 수 있는 하나의 지표가 바로 주택담보대출 거래액입니다. 앞에도 거래량을 말씀하셨는데 거래량이 늘어난다는 얘기는 주택담보대출 규모가 늘어난다는 얘기예요. 그런데 스트레스 DSR을 연기한다라는 것은 어쨌든 두 달 정도라도 추가적으로 대출을 받을 수 있도록. 어쩌면 주택담보대출 규모를 늘릴 수 있는 여지를 만든 거라고 해석해볼 수 있지 않겠습니까? 그런 것들이 어쨌든 부동산시장의 반등에 영향을 주는, 상방 압력이라고 판단할 수 있겠습니다.

[앵커]

다음 주제 다뤄보겠습니다. 유류세 인하 조치는 연장이 됐지만 인하폭이 줄었습니다. 그래서 오늘부터 적용이 돼서 주유소에 기름 넣으러 가신 분들은 조금 올랐네, 이런 느낌 받으셨을 텐데 구체적으로 얼마나 올랐습니까?

[김광석]

일단 유류세 인하 조치를 아예 철회하기는 부담스러웠습니다. 당장 철회하면 서민에게 유류비, 주유하는 데 들어가는 비용이 굉장히 많이 가중되지 않겠습니까? 그래서 종전에 휘발유에 대해서는 25%의 유류세 인하율을 적용하다가 20%로 낮춘 겁니다. 그러니까 조금 조정한 거죠. 경유 같은 경우는 종전 37%에서 30%로 유류세 인하율을 축소한 겁니다. 결론적으로 말씀드리면 7월 1일부터 어제 대비 올라간 증액된 가격은 리터당 휘발유의 경우 41원, 경유의 경우 리터당 38원 정도 인상되는 것으로 판단하실 수 있겠습니다.

[앵커]

그래서 어제 주유소에 미리 주유를 하시려는 줄이 아주 길게 늘어서 있는 걸 제가 보기도 했었는데 기름값 부담 우려되고 물가에 영향 어느 정도 미칠까요?

[김광석]

제가 이렇게 말씀드려볼까요? 우리 몸을 구성하는 80%가 물이잖아요. 그런데 우리 주변을 둘러싼 80%가 원유예요. 물론 제가 지금 원유를 논하는 게 아니라 주유를 논하는 것이지만 그만큼 서민들의 삶. 특히 주유를 많이 하시는 분일수록 물가에 가중된 부담을주겠죠. 대표적으로 운수업자라든가 물류업자라든가 이런 쪽은 더 높은 물가 부담을 가중받을 수 있겠는데 그런 부분들이 소비자물가를 추가적으로 자극하는, 그러니까 물가 상승률이 어느 정도 안정화되는 흐름을 더 뒤로 지연시키는 그런 영향을 미칠 거라고 보고 있습니다.

[앵커]

이런 가운데 민수용 도시가스요금 인상을 보류하기로 했고요. 얼마 전에 한전도 연료비 조정 단가를 동결했는데 이게 결국은 미루다 보면 당장은 소비자 입장에서는 좋지만 나중에 부담으로 돌아오지 않을까요?

[김광석]

그렇습니다. 공공요금을 올리면 그게 물가의 부담으로 작용되겠죠. 그게 두렵기 때문에 계속 인상을 뒤로 늦추는 겁니다. 그런데 지금 이미 미수금이 13조 5000억 원으로 역대 최대치예요. 왜냐하면 원가 이하로 가스를 판매하고 있다고 생각하시면 돼요. 한국가스공사가 원가 이하로 가스를 판매하고 있다, 이렇게 가정하시면 좋겠죠. 그러면 계속 미수금이 쌓이는 거죠. 그러면 미수금 문제를 해결하려면 어떻게 해야 합니까? 언젠가는 가격을 올려야 돼요.

그러면 지금 점진적으로 인상하지 않으면 한 번 올릴 때 큰 폭으로 올릴 수밖에 없는 상황이 놓이겠죠. 그때의 충격은 더 클 수 있기 때문에 지금 미세조정이라도 물론 홀수월에 가스요금 인상분을 발표합니다. 7월 1일이냐 9월 1일이냐. 그런데 정부에서 논의를 하면 9월 1일이 오기 전에도 인상이 필요하다고 판단 내려지면 인상할 수 있을 거라고 생각하는데 소비자물가 흐름의 추이를 보면서 또 주유, 유류비의 인상분을 반영하면서 적정한 미수금 문제를 해소하기 위한 가스요금 인상에 대한 고민을 정부가 심층적으로 해나갈 거라고 판단하고 있습니다.

[앵커]

오늘부터 의료 쇼핑 환자들의 부담률을 높이기로 했다는데 그 기준은 뭔가요?

[김광석]

의료 쇼핑이라는 표현이 등장했습니다. 그러니까 보면 연 365일이잖아요. 그러면 365일을 초과하는, 366번 정도 외래 진료를 받는 이런 사람 수가 헤아려보니까 2448명이 됩니다. 이런 것들이 외래진료 환자가 너무 의료 쇼핑하듯이 우리 의료보험을 이용해서 너무 적극적으로 의료 서비스를 이용하는 거 아닌가라는 지적을 할 수 있지 않겠습니까? 그런 관점에서 국민 1인당 연간 외래진료가 15.7회임을 반영해서 365회 이상은 과도하다라고 판단하니까 365회 초과시에는 본인 부담률이 20%였는데 이 20%를 90%로 상향 조정하기로 했습니다. 모두 조정되는 게 아니라 365회 이상 외래진료를 받을 경우 그 초과분에 한해서 20%가 아니라 90%로 수정된다, 이렇게 보시면 좋겠습니다.

[앵커]

알겠습니다. 경제이슈들 지금까지 김광석 한양대 겸임교수였습니다. 말씀 고맙습니다.

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