올해 집 살까? 팔까? 치열한 눈치싸움…꼭 기억할 핵심 키워드 셋 > 경제기사 | economics

변수 또 변수 롤러코스터 타더니…부동산 거래절벽 골 깊어진다

[서울=뉴시스] 전신 기자 = 윤석열 대통령의 탄핵으로 부동산 시장이 심각한 불확실성에 휩싸였다. 앞서 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 당시 아파트값은 단기간 하락했다. 사진은 15일 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2024.12.15. photo1006@newsis.com /사진=전신

2025년 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 안개 속에 갇혔다. 탄핵 정국을 둘러싼 불안한 정치적 변수에 내수 경기 침체, 대출 규제 등이 이어지면서다. 부동산 실수요자들이 매매 결정하기 어려운 상황에서 거래절벽 골이 더 깊어질 것으로 전망된다.


상저하고上低下高, 초양극화, 변동성. 전문가들이 꼽은 올해 부동산시장 전망 핵심어다. 특히 지난해보다 대내외 변수 영향이 커지면서 크게 출렁이는 변동성이 뉴노멀이 될 전망이다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 말 서울 아파트 월간 거래량이 1681건으로 잠정 집계됐다. 지난해 9월부터 석 달째 3000건대를 기록하더니 연말에는 1000건대 수준으로 떨어진 셈이다. 최종 집계를 감안해도 2000건 안팎에 그칠 것으로 보인다. 앞서 가계부채 증가로 대출 규제가 강화된 데다가 경제적·정치적 불확실성이 겹치면서 지난해 초보다 심각한 거래절벽이 나타날 수 있다는 분석이다.

올해 상반기에는 지난해보다 시장이 더 침체하고 거래량이 뚝 끊어질 수 있다. 연초 상황은 부정적이지만, 탄핵정국이 안정될 것으로 예상되는 2분기 이후에는 서서히 회복될 것이라는 예측이다. 급반등보다는 보합권에서 지역적으로 조금씩 오르는 장이 될 것으로 예상된다. 다만 정치적인 불확실성이 줄어들더라도 경기 침체 우려와 대출 규제 여부에 따라 가격 하락세가 본격화될 가능성도 있다.

최근 1년 서울 아파트 매매 월별 거래량/그래픽=김지영

초양극화도 예상된다. 특정 지역에는 실수요자, 투자자가 모두 한꺼번에 몰리고 다른 지역에는 발길이 뚝 끊길 수 있다. 수도권과 지방, 수도권 내에서도 입지에 따라 매매가격 추이와 청약 경쟁률 등이 극단적으로 달라질 것으로 보인다. 서울은 상저하고 흐름이 유력하지만, 지방은 지역에 따라 장기적인 침체 국면이 이어질 수 있다.

정치적 변수 외에도 올해 부동산시장에는 변수가 많다. 기준금리 인하와 대출 규제 등이 관건이다. 기준금리는 올해 2~3회가량 인하될 것으로 점쳐진다. 이 경우 기준금리는 2.24~2.5%로 낮아진다. 금리가 낮아지면 돈을 빌려 집을 사려는 수요자의 부담이 낮아지고 부동산 수익형 상품은 금융 비용이 낮아져 수익률이 올라간다.

커지고 있는 주택공급 우려는 정부가 풀어야 할 과제다. 시장에서는 윤석열 정부의 250만가구 주택 공급목표 달성에 회의적인 분위기다. 지난해 이미 여러 차례 공급대책을 발표했음에도 주택 공급은 기대만큼 늘어나지 않았다. 올해 정권이 교체될 경우에는 주택공급 일정이 변경되거나 더 늦춰질 가능성도 제기된다.

부동산 시장 지배할 키워드 셋…탄핵정국 영향 언제까지?

서울=뉴스1 이승배 기자 = 서울 지역 부동산 시장에서 대형 아파트 가격이 다른 면적대보다 더 많이 오른 것으로 나타났다. 18일 한국부동산원의 월간 주택규모별 매매가격동향에 따르면 지난달 서울에서 전용면적 135㎡ 초과약 50평 아파트 가격은 전월보다 0.42% 상승했다. 같은 기간 40㎡ 이하는 0.09%, 60㎡ 이하 0.17%, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 0.3%, 85㎡ 초과∼102㎡ 이하 0.36%, 02㎡ 초과∼135㎡ 이하 0.26%의 상승률을 나타냈다. 이는 국민평형 중심으로 공급이 이뤄지며 대형 아파트의 희소성이 부각되고 있다는 평가다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 게시된 대형 평수 매물 안내문. 2024.12.18/뉴스1 Copyright C 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=서울=뉴스1 이승배 기자

부동산 시장이 탄핵 정국과 경기 침체 등 정치·경제적 불안정이라는 짙은 안개에 가려진 가운데, 부동산 전문가들은 2025년 부동산 시장이 상저하고의 흐름을 보일 것으로 내다봤다. 정치적 변수에 더해 금리와 대출규제 등 여러 변수가 시장에 영향을 미치면서 투자자나 실수요자 모두 불안감이 커질 전망이다.

상반기에는 경기침체, 대출 규제 등으로 약세 흐름을 보이다가 중반기 이후부터는 금리 인하, 주택 공급 부족 등이 상승요인으로 작용할 것으로 예상된다. 다만 특정 지역으로 몰리는 쏠림 현상이 더 커져 초양극화가 나타날 것으로 보인다. 이에 탄핵정국과 대출규제에도 올해 서울과 수도권을 중심으로 공급부족 현상이 부각되면서 집값이 오를 것이란 예상이다.

◆ 상저하고·초양극화·변동성 대세

시장전문가들은 2025년 부동산 시장이 상저하고 양상을 보일 가능성이 높다고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 입주 감소와 전세 가격 상승이 시장 변수가 될 것이라고 지적했다. 특히 서울 강남권과 한강변 등 선호 지역은 강보합세를 유지할 것으로 봤다.

대내외 변수가 많아 뚜렷한 방향성보다는 변동성 장세가 연출될 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인하와 대출 규제가 시장을 출렁이게 할 핵심 요인"이라며 "올해는 변동성이 뉴노멀이 될 것"이라고 언급했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 등 주요 지역아파트을 중심으로 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세를 보일 것"이라며 "여기서는 정부의 규제대출 등가 강화되더라도 효과는 제한적일 것"이라고 했다.

연초 관망세가 짙어지면서 거래량은 감소할 것으로 점쳐진다. 전반적인 관망세가 커지더라도 매매 거래 가격은 완만한 상승세를 나타낼 가능성이 높다. 다만 서울 외곽 지역 구축 단지나 재건축 호재로 단기에 급등했던 지역 등은 사업비 부담 등으로 거래가 위축될 수 있다.

지역별로 올해 부동산 시장 흐름에 차이가 극명할 것으로 보인다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "서울은 상고하고, 수도권경기, 인천은 상저하고, 지방은 상저하저"라며 "미분양 아파트가 해소되지 않는 한 수도권과 비수도권의 양극화 현상도 여전히 지속될 것"이라고 했다.

주택산업연구원은 2025년 상반기에는 탄핵과 경기 침체, 강력한 대출 규제가 집값 하락 요인으로 작용하더라도, 금리 하향 조정과 공급 부족 누적 등이 상승 요인으로 작용하면서 중반기 이후 시장이 반등할 것으로 예측했다. 최근 올해 수도권 집값은 0.8%, 서울은 1.7% 상승할 것으로 분석한 보고서를 내놓았다. 반면 수도권 외 지역은 1.4% 하락, 전국 집값은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다.

◆ 양극화 심화와 지역별 차별화…정치적 불확실성과 시장 변수

2025년 부동산시장 전문가 의견수정/그래픽=김현정

지역간 양극화는 올해도 지속될 것으로 예상된다. 수도권 주택 시장은 강세를 유지하는 반면, 지방은 침체를 벗어나기 어려울 수 있다. 주산연은 지방 주택 시장의 침체 원인을 공급 부족과 주택금융 규제에서 찾았다. 규제 완화와 공공택지 개발 절차 단축이 필요하다는 분석이다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "서울과 지방, 아파트와 비아파트 양극화는 거스를 수 없는 대세"라며 "인구구조, 일자리, 경제상황, 수요, 미분양, 입주물량 등을 고려하면 적어도 2025년은 양극화가 더 벌어질 수 있다"고 말했다. 박원갑 위원은 "미분양 적체, 젊은 인구 감소 등 지방의 구조적 문제로 탈脫동조화 현상이 계속될 것이라"고 분석했다.

정치적 변수는 시장 변동성의 주요 요인으로 역할할 전망이다. 정치적 불확실성은 시장 참여자들의 결정을 보류하게 하면서 거래량에 영향을 주기 때문이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "올해 연말 자산시장에 큰 변수로 작용하고 있는 정치적 불확실성은 부동산 시장에 단기적인 영향을 주면서 올해 상반기까지 전국적인 거래 절벽 등 관망세를 이어갈 것"이라고 말했다.

대통령 탄핵 결과가 나올 것으로 예상되는 1분기 말 이후에는 정치적 불확실성이 해소되면서 거래량 증가와 지역에 따른 가격 변동도 생길 수 있다. 김효선 위원은 "이 과정에서 수급 밸런스와 소유자의 가격 방어력에 따라 국지적인 가격 추세가 결정될 것으로 보이는데 올해와 유사한 지역별 양극화가 커지는 국면이 반복될 것"이라며 "이후 정권의 유지 또는 변동에 따라서 부동산 정책의 방향성이 달라질 수 있기 때문에 영향을 줄 수 밖에 없다"고 설명했다.

탄핵 정국이 미치는 영향력이 길지 않을 것이라는 예측도 있다. 과거 탄핵절차를 되짚어보면 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고, 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복세를 나타냈다는 것이다. 박원갑 위원은 "탄핵 절차가 상반기 중 집값 하락 요인이 될 수 있으나, 과거 사례를 보면 장기적 영향은 미미할 가능성이 크다"고 분석했다.

올해도 서울은 오른다?…"이런 집은 피해야" 전문가 조언은

지난해 비상계엄에 이은 탄핵 정국으로 부동산 시장이 위축됐지만, 부동산 전문가들은 올해도 서울 아파트값이 오를 것으로 점쳤다. 부동산전문가들은 정치적인 변수가 이르면 올해 1분기 내 해소될 것으로 내다봤다. 정치 불확실성이 사라지면 금리와 공급, 정부 정책이 주요 변수로 영향을 미칠 전망이다.

전문가들은 금리와 공급, 정책을 주요 변수로 꼽았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "올해도 기준금리 하락 가능성이 높다"며 "담보대출 금리가 떨어지면 무주택 실수요자들이 내 집 마련에 나서면 가격은 상승할 것"이라고 예상했다. 그는 "환율 급등에 따른 원화가치 하락으로 건설 원자재 가격 상승, 공사비 증가, 분양가 상승 등도 가격 상승의 원인으로 보인다"고 했다.

주택공급 우려도 가격 상승 요인이 될 것으로 예상된다. 고 교수는 "실수요자들이 선호하는 서울 수도권 중심으로는 주택 공급 부족하기 때문에 가격 상승 요인"이라며 "주택 공급 관련 부동산 정책 법안들이 국회 문턱을 넘지 못하면, 주택 공급 지연으로 이어지고 중장기적으로 가격 상승의 원인이 될 수 있다"고 설명했다.

금리 인하와 대출 규제가 상반된 영향력을 나타낼 수 있다는 지적이다. 두 금융변수의 힘겨루기가 어떻게 진행되느냐에 따라 주택 거래량이나 가격이 출렁거릴 가능성이 있다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인하가 투자 수익률을 높이고 시장에 활력을 줄 수 있지만, 스트레스 DSR 3단계 도입으로 대출 규제가 상반기 시장 활력을 억제할 것"이라고 지적했다.

기준금리보다 실제 시중은행 대출금리 방향이 중요해졌다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기준금리를 내려도 실제 대출금리의 인하가 수반되지 않으면 민간에서의 체감효과, 특히 주택구매 등에서는 가시적인 영향을 미치기 어렵다"며 "이미 앞서 미국 기준금리의 인하에 맞춰 한은 기준금리를 인하했지만, 시중의 대출금리 변동 폭이 크지 않았던 것을 감안해야 한다"고 했다.

올해 출범하는 미국 트럼프 정부의 경제정책도 관건이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리 인하는 주택시장의 상방요인이 될 전망이나 기준금리 인하 속도의 전제가 트럼프 행정부의 통상정책과 물가, 미국 기준금리에 맞물려 있는 상황"이라며 "국내 경기에 영향을 줄 수 있는 정국 불안 이슈와 외교 대응 등이 잘 마련되지 못한다면 경기둔화 우려로 주택 구매수요가 제한되고 시장의 하방요인이 될 수 있다"고 내다봤다.

◆ 무주택자와 유주택자, 실수요자와 투자자…어떤 전략 취해야 하나

박원갑 위원은 무주택자에게 급매물과 시세 대비 저렴한 신규 분양을 중심으로 접근할 것을 제안했다. 수도권과 서울에서는 고점 대비 10~15%, 지방은 20% 이상 하락한 매물을 선별적으로 매수하는 것이 낫다는 설명이다. 함영진 랩장은 유주택자가 포트폴리오를 재조정할 때 신중해야 한다고 강조했다. 특히 다주택자는 세금 부담을 유의해야 한다고 강조했다.

김효선 위원은 "전국적으로 하락세가 장기화하고 있고 그 폭은 둔화하고 있기 때문에 이번 하락장세가 매입하기에 적절한 시기라고 판단된다"며 "선호하는 지역에서 입지와 준공연한, 가격을 따져보고 이를 모두 만족시키는 쪽을 선택해 저가 매물 위주의 매입을 통한 내집마련 전략이 필요하다"고 말했다.

서울 지역 내 실수요 매매는 열어둬야 한다는 조언이다. 이은형 위원은 "실수요자가 선호하는 지역은 정해져 있다"며 "서울은 물론 수도권에서도 선호도가 높은 지역에서만 가격 상승세가 나타날 가능성이 크다"고 했다. 이어 "같은 지역 안에서도 학군지·역세권 등 선호도에서 차이가 있는데, 수요자가 선호하는 강점이 있는 곳이라면 내 집 마련을 미룰 이유가 없다"고 덧붙였다.

다만 반대로 투자 목적의 매수에 대해서는 "막대한 종부세나 기타 제약조건 등 집권당이 바뀔 수 있다는 것이 불확실성으로 작용할 수 있다"며 신중해야 한다고 조언했다. 이은형 위원은 "수익형 부동산까지 보면 아직 굳이 손댈 필요가 없다"며 "추가 금리인하 가능성도 있는 상황에서 성급한 투자보다는, 상황을 더 지켜보는 것도 현명한 판단"이라고 했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr 김평화 기자 peace@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr

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