[뉴스큐] 그린벨트, 20년 만에 대수술…기대·우려 교차 > 경제기사 | economics

■ 진행 : 이광연 앵커, 나경철 앵커

■ 출연 : 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 수도권 이외 지역의 개발제한구역,그린벨트를 대폭 해제하기로 했습니다. 지역경제 활성화가 목적이지만 난개발로 인한 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있습니다. 또 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무도 3년간 유예될 전망인데요. 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 좀 더 이야기 나눠 보겠습니다. 어서 오십시오.

박근혜 정부 이후 9년 만이고 규모로 보면 20년 만에 대대적으로 그린벨트 규제가 개선됩니다. 그래서 대통령도 20년 만에 전면 개편하겠다, 이렇게 언급했는데 이게 내년부터 본격 추진인 건가요?

[김준환]

예정은 올해 말이나 내년부터 하고자 하는데 실제로 여러 가지 난관들이 있습니다. 그린벨트를 무작정 다 해제할 수는 없는 거고 어떤 기준이 있어야 되고. 또 그것을 해제하기 전에 실질적으로 수도권 이외 지역의 규제를 완화시켜주고 해제해야 되는데 실제로 이러한 개발계획에 상세한 계획들이 나와야 된다는 거죠. 아마 이런 부분에 있어서는 실제 이것이 실행되는 데는 생각했던 것보다 시간이 더 걸릴 가능성도 있다고 봅니다.

[앵커]

어느 정도, 언론에서는 내년부터 본격화 이렇게 언급하고 있는데요.

[김준환]

제가 보기에는 본격화되기는 개인적으로는 쉽지 않다고 보는 게 일단 정부에서는 그린벨트를 대폭 해제하겠다고 얘기하지만 실제로 그린벨트를 해제한다는 게 말처럼 쉬운 일은 아니거든요. 그린벨트가 가지고 있는 국가적인 기능이라든가 이런 것들이 있기 때문에. 그래서 민간이 소유하고 있는 토지에 대한 그린벨트를 해제하는 것이기 때문에 자칫 잘못하면 특정 부분의 사람들에게 경제적인 부를 제공하는 결과가 나오기 때문에 이것을 왜 해제하는지 명확한 이유와 또 이것을 해제했을 때 여기를 어떻게 개발할 것인지, 명확한 개발계획이 나오지 않으면 실제로 이것을 실행하는 데는 여러 가지 난관이 있지 않나 생각합니다.

[앵커]

쉽지 않다고 말씀을 해 주셨는데 그린벨트 해제가 원칙적으로 인정되지 않는 곳도 있잖아요. 예를 들면 환경평가 1등급지, 2등급지 이런 부분에도 예외를 둘 수 있는 건가요?

[김준환]

지금 정부에서 발표한 걸 보면 지방의 지역전량사업에 해당하는 경우에는 1~2등급지에 해당하더라도 총량제에서 예외를 시켜주겠다, 대체지를 조성하게 되면. 그래서 이번에 총량에서 예외를 시키면서 해제를 시켜주겠다는 것이 이번 정부가 발표한 안의 핵심이다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

그러면 대신에 1~2등급지의 경우 해제하는 만큼 그 대체부지를 신규 그린벨트로 지정해야 되는 거죠?

[김준환]

지정해야 되는 거죠.

[앵커]

아까 얘기했다시피 20년 만에 대대적인 변화가 예고됐는데. 난관도 많고 쉽지 않을 거라고 하셨습니다마는 정부의 논리는 그동안 획일적인 기준이었다, 그래서 이번에 바꾸겠다는 건데. 20년 동안 안 바꾼 데도 이유가 있을 것 같아요.

[김준환]

일단 그린벨트를 해제하려면 기준이 굉장히 엄격합니다. 6개 정도 평가기준이 있는데. 그중에 1개 내지 2개만 해당돼도 해제를 할 수 없거든요. 우리가 특히 1~2등급 같은 경우에 전체 80% 정도 되고. 그린벨트가 전체 우리나라의 3.8% 되는데. 그 3.8% 중에 80%. 대부분 1~2등급지라고 하는데. 그린벨트를 해제하는 것은 사실 국가의 국책사업, 신도시 개발이라든가 여러 가지 국가적인 인프라 개발이라든가 이런 예외적인 경우를 빼놓고는 해제된 경우가 거의 없고 해제될 가능성이 상당히 어렵습니다.

그렇기 때문에 그 기준 자체가 굉장히 엄격하죠. 그래서 감히 그린벨트를 해제한다, 그러면 항상 나오는 얘기가 뭔가 관련돼 있다. 그린벨트 해제될 때 항상 언론에서 문제를 제기하지 않습니까? 그 정도로 그린벨트 해제는 지금까지는 거의 불가능했다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

어쨌든 정부에서는 그린벨트 해제를 통해서 산업단지, 물류단지를 조성하겠다. 그래서 지역경제를 활성화하겠다. 이런 취지를 가지고 있는데. 지역에 대한 개발로 이어질 수 있을 거라고 예상하시나요?

[김준환]

정부가 예상하는 대로 되면 얼마나 좋겠습니까마는 실제로 산업시설 유치가 가능할지 이게 문제죠. 대부분 보면 산업시설이 수도권에 집중돼 있는 이유가 어떤 인력들, 고급 인력들을 구하기 위해서는 수도권 이외의 지역에서는 어렵습니다. 그리고 또 지방 같은 경우에 어떤 업종이 들어올지도 문제가 되고 있습니다. 현재 지방도시는 인구가 감소하고 있고요. 특히 젊은 층 인구가 감소함과 더불어서 서울 수도권 쪽으로 대규모 유출이 이뤄지고 있지 않습니까?

이런 현상은 일본 같은 경우도 20년 전부터 계속 이뤄지고 있기 때문에 이러한 상황에서 신규 일자리를 창출하려는 것이 가능하냐. 또 지금 주택 수요가 계속 줄어들고 있는데 이번에 그린벨트 해제하면서 일정 부분 아파트를 건축하는 부지로 활용하겠다고 그러는데 그렇다면 이런 부분이 가능할 것인가라는 부분도 어느 정도 효과는 있을 거라고 생각하지만 정부가 생각하는 것만큼 큰 효과가 나오기 위해서는 원하는 기업들이 들어와야 된다, 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

만약에 이 방침대로 간다면 어떤 절차가 있을까요? 이를테면 정부 지침을 개정해야 되는 부분도 있고 지자체의 목소리도 반영되는 거 아닙니까? 어떤 절차가 있을까요?

[김준환]

가장 중요한 것은 정부의 의지, 지자체의 의지도 중요하지만 그 지역의 그린벨트를 해제했을 그 지역에 과연 기업들이 들어올 수 있느냐는 게 가장 중요한 것이죠. 그래서 먼저 기업들이 들어올 수 있는지 없는지를 타진하는 것이 가장 중요한데. 사실 이 단계부터 난관에 봉착할 것이라고 개인적으로 생각합니다. 지금 대부분 특히 큰 대기업군들, 제조업 기반 군들이 왜 지방에 가지 않냐면 실제로 여러 가지 기반 인프라도 열악하지만 일단 양질의 인력들을 구하기가 지방 도시는 불가능합니다. 그게 안 가는 이유이기 때문에 이런 것들을 어떻게 해소할 것인가가 가장 큰 문제가 아닌가 생각합니다.

[앵커]

그린벨트 규제 해제 이야기를 할 때마다 늘 같이 나오는 이야기가 환경을 고려하지 않고 난개발을 한다. 또 인근 지역에 투기 세력이 등장하는 부분. 이런 우려도 있거든요.

[김준환]

그래서 제가 처음에 말씀드렸던 것이 그린벨트를 해제하느냐, 마느냐, 얼마큼 어디에다 하느냐, 그것이 중요한 게 아니라 어느 지역에 왜 그린벨트를 해제하는지 필요성. 그리고 구체적으로 그러면 어떻게 그린벨트를 해제해서 어떻게 개발할 것이고 어떤 기업을 유치할 것인가 실행에 가까운 자세한 개발계획안이 나와야 되거든요. 그렇지 않고 먼저 그린벨트를 해제해 주게 되면 결국 지금 말씀하신 대로 여러 가지 투기세력들이 몰리게 되고. 그렇게 되면 아무것도 실현된 것이 없는데 땅값만 부추기는 결과만 나올 수도 있다는 것이죠.

[앵커]

말씀을 쭉 들어보니 이번 정책에 대해서 교수님은 개인적으로 회의적이신 것 같고. 교수님 말고도 총선을 앞둔 시점이다 보니 총선용 아니냐, 이런 시선이 있는 것도 사실입니다. 그래서 이번 대책 내놓으면서 그린벨트 해제 지역 인근의 투기방지책이라고 해야 될까요? 그런 걸 같이 내놨으면 어떨까 하는 의견도 있습니다.

[김준환]

정부가 지금 내놓은 내용을 살펴보면 굉장히 구체적이지 못한 내용들이잖아요. 지방을 활성화시키기 위해서 지방의 전략사업들을 위해서 그린벨트를 해제해서 활성화시켜주겠다. 이런 기본적인 내용만 나와 있지 어떤 산업을 하고 어떻게 개발할 것인지, 또 어떻게 정책을 꾸려나갈 것인지에 대한 디테일한 것이 하나도 없어요. 그래서 이런 것을 디테일하게 하기 위해서는 아마 이것은 시간이 걸리고. 말씀하신 대로 이미 총선 기간에 돌입했기 때문에 정부에서 내놓는 정책 중의 하나가 아닌가 이런 의구심도 드는 상황입니다.

[앵커]

일단 아무튼 정부는 전문적인 검토, 또 자문을 거쳐서 하겠다고 했으니까 정부 방침을 지켜보기로 하고. 다음 질문으로 넘어가죠. 분양가상한제 아파트에 대해서 실거주 의무가 있었는데 이 부분이 3년 유예될 전망입니다. 실수요자 자금 조달에 숨통이 트일 것이다라는 예측도 있을 수 있을 것 같아요.

[김준환]

일단 정부에서 1차적인 책임이 있죠. 마치 실거주 의무가 폐기될 것처럼, 시행령으로 될 것처럼 해서. 물론 믿는 분들도 잘못됐죠. 실제로 이건 법 개정 사항인데. 실제로 실거주 의무가 폐지될 거라고 생각했는데 들어갈 때 되니까 폐지가 안 된 겁니다. 그러니까 실거주 의무라는 건 2년을 먼저 들어가서 살아야 되는 거 아닙니까? 그런데 들어가려고 하니까 자기가 살던 집도 안 팔고 자금도 다 조달이 안 되니까 굉장히 어려움에 처해 있는 거예요.

그러다 보니까 야당에서 반대했는데 아무래도 지금 총선 기간이다 보니까 야당도 응해 주지 않을 수 없습니다. 민원 제기가 되니까요. 그러면 실거주 의무를 폐지시켜주는 건 우리가 어려우니까 이것을 조금 유예시켜주자. 그래서 3년으로 한 것 같은데. 뒤에서 말씀드리겠지만 왜 3년으로 했는지는 저도 정확한 근거는 모르겠어요.

[앵커]

22랑 충돌하는 부분을 말씀하시는 것 같은데, 잠시 뒤에 얘기하기로 하고. 실거주 의무가 3년간 유예되면 혜택을 받는 규모는 어느 정도로 파악할 수 있을까요?

[김준환]

언론을 통해서 보도된 것은 약 5만 가구 정도가 되고요. 서울이 8000가구 정도, 경기도가 3만 가구가 넘고요. 인천이 9000가구. 가구수로 따지면 이게 대부분 수도권에 집중돼 있는 건 사실이죠. 분양가상한제에 저촉되는 지역이기 때문에. 그래서 이게 실제로 서울 수도권 수요가 있는 지역. 이것이 유예가 되면 전세로 돌릴 수 있으니까 전세 물량이 5만 가구 다 나오지 않겠지만 그래도 어느 정도 상당 부분 전세물량이 나오기 때문에 전세시장에는 도움이 되지 않을까 생각합니다.

[앵커]

말씀하신 대로 전세물량이 많이 나오게 되고, 지금 전셋값 상승 때문에 난리잖아요. 이 부분이 완만해질 거라는 이런 예측도 있습니다.

[김준환]

지역에 따라서 어느 정도 한꺼번에 몰리느냐에 따라 달라집니다. 과거 송파구에 있었던 것처럼 한 번에 몰릴 경우에는 세입자를 찾기가 어려우니까 전세가격이 굉장히 낮아지게 되는 경우가 있는데. 저는 개인적으로 다소 도움이 될 것이라고 생각해요, 전세시장에는. 그렇지만 지금 집값이 멈칫멈칫하고 떨어지니까 아무래도 집을 사지 않고 전세로 수요가 몰리기 때문에 전세가격이 오르는 상황이기 때문에 이것 때문에 전세가격이 확 떨어지거나 이런 것들은 아니지만 실제로 수요, 공급에 있어서는 다소 도움은 되지 않을까 생각합니다.

[앵커]

말씀하신 부분은 이렇게 되면 입주 전에 전세를 놓을 수 있기 때문에, 말씀하시는 건데. 반대로 그렇다 보니 갭투자를 자극하고 부추기는 거 아니냐는 시각도 있거든요.

[김준환]

제가 이걸 보면서 정부가 주의해야 될 게 저번에 정부가 마치 실거주 의무가 폐지될 거라고 얘기를 했잖아요. 총선 기간이기 때문에 이것을 또 3년 유예를 해 놨는데 이것이 마치 3년 유예가 끝나면 실거주 의무가 폐지될 것이다, 이런 시장에 메시지를 주면 안 되는 거예요. 만약에 그렇게 줬을 때는 시장에 있는 수요자들은 이걸 믿거든요. 자기가 좋은 쪽으로 믿게 돼 있어요. 그러다 보면 이제 실거주 의무가 폐지될 거니까 우리가 바로 실거주를 안 해도 되니까 투자를 해야겠다. 그래서 일정 부분 또 투기수요가 몰릴 수 있어요. 이렇게 되면 아파트 가격에 약간 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 정부에서는 잘못된 메시지를 전달하지 않도록 굉장히 주의를 해야 된다, 이것을 정부에 요청드리고 싶습니다.

[앵커]

조금 전에 정부의 정책 신뢰도가 낮은 것도 문제지만 그걸 믿은 수요자도 한 부분은 현실적인 말씀을 하는 건데, 이렇게 혼란기에 수요자 입장에서는 어떤 정보를 취득해야 되는 겁니까, 어디서?

[김준환]

언론에서도 마치 정부가 이게 해제될 것이다라는 부분에 대해서 언론에서 기사화하고 있어요. 실제로 수요자들은 기사를 믿는, 자기에게 유리한 쪽으로 믿게 되어 있잖아요. 실제로 이것은 법 개정사항이기 때문에 실거주 의무가 폐지되려면 집권여당이 과반 이상의 의석을 가져가서 법을 개정해야만 제가 보기에는 실거주 의무가 폐지되지, 만약에 총선 이후에 야당이 과반 이상을 가져가게 되면 제가 보기에는 야당에서는 실거주 의무를 폐지할 가능성은 상당히 낮거나 거의 없다고 볼 수 있겠습니다.

그래서 총선 결과에 달려 있지만 아직까지는 제가 보기에는 전체적인 상황을 봤을 때 실거주 의무가 3년 후에 폐지될 가능성은 상당히 낮으니까 수요자분들께서는 이게 너무 폐지될 것이라는 긍정적인 왜곡된 정보에 현혹되지 않는 주의가 필요하지 않나 생각합니다.

[앵커]

세심하게 정보를 잘 걸러서 취득을 하는 능력이 필요할 것 같고. 아까 3년이라는 기간에 대해서 굉장히 애매하다, 이렇게 얘기해 주셨는데. 전세계약할 때 기본적으로 2년 계약하고 갱신권 해서 플러스 2년이 되거든요. 그런데 3년이면 4년의 중간에 애매한 상황이 발생할 수도 있을 것 같아요.

[앵커]

집주인 입장에서는 실거주자가 들어와야 된다, 그러면 또 갈등으로 불거질 수 있는 우려가 있는 거죠.

[김준환]

보통 전세는 2년 계약에 재계약 갱신권 2년 해서 4년까지 살 수 있잖아요. 이것을 2년으로 끊어놨으면 2년 후에 집주인이 직접 자기가 들어오게 되면 재계약 갱신을 거부할 수 있습니다.그런데 이것이 재계약이 돼서 3년째 살면 계약기간 2년 다 채워야 돼요. 그러면 4년이 돼야 되잖아요. 왜 3년으로 했는지 생각해 보니까 사실 야당에서 이것을 반대했었거든요. 그런데 총선 기간이다 보니까 민원이 워낙 나오다 보니까 야당도 찬성하는 쪽으로 갔는데. 분명히 여당은 4년년 하자, 야당은 2년 하자. 이래서 중간인 3년을 하지 않았나. 그런데 3년이라는 의미가 말도 안 되는 게 3년이거든요.

이건 조정을 할 수 있다면 4년인지 2년인지 결정해야 되는데. 제가 보기에는 지금 시간적 여유가 없어서 조정이 안 될 것 같아요. 그래서 나중에 세입자를 들였는데 2년 후에 재계약이 됐을 때 지금 말씀하신 대로 여러 가지 문제들이 발생할 가능성이 제가 보기에는 보입니다.

[앵커]

그래서 정책도 꼼꼼하게 봐야 될 것 같네요. 오늘 나오셨으니까, 봄철 이사철이기도 하고. 최근 지표를 보면 매매시장은 여전히 부진하고 아까 우리가 얘기한 대로 전셋값은 우상향하는 분위기거든요. 포함해서 전세시장 또 올 한 해 부동산 시장까지 전망해 주시죠.

[김준환]

금리가 작년부터 내리겠다, 이렇게 얘기를 많이 했는데 제가 보기에는 올해 말까지도 금리가 인하될 가능성이 그렇게 높지 않은 것으로 보입니다. 실제로 금리가 높다는 것은 수요자들이 주택을 구입하는 데 상당한 부담이 되거든요. 그래서 주택 구입을 미루는 상황이고 주택가격도 소폭 하락하는 상황이고 이것이 단기간에 상승으로 반전할 가능성도 높아 보이지 않습니다. 이러한 시점에서는 주택 구입보다는 전세시장으로 많이 바꾸게 되는데. 그렇기 때문에 수요는 늘어나기 때문에 전세가격이 조금씩 오르는 것은 시장 전체적인 수요 공급에 의해서 당연하다고 생각을 합니다.

그래서 여기에 대해서 너무 민감하게 반응할 필요는 없을 것 같고요. 그러나 전세가격이 급등하거나 이런 건 문제가 되겠지만. 현재 상황으로 봐서는 재계약 갱신이라든지 22 4년으로 할 수 있기 때문에 제도가 된 다음부터는 실제로 전세가격이 급등하는 건 많이 저지가 되고 있거든요. 그래서 아마 올해도 보면 주택가격은 오르지 않고 가격이 하락하는 경향을 보이고 있지만 전세가격은 제가 보기에는 우상향으로 상승할 가능성이 올해까지는 있지 않나, 이렇게 생각합니다.

그래서 수요자분들이 잘 판단하시고 실제로 또 이것이 빌라나 여기에 전세사기에 많이 몰리다 보니까 또 아파트로 많이 몰립니다. 그러니까 아파트에 대한 수요가 더 몰리니까 아파트의 전세가격이 상대적으로 많이 오르는 상황인데. 이것이 제가 보기에는 시장이 굉장히 이상하고 왜곡돼서 오르는 상황이 아니라고 보고요. 정상적인 수요 공급에 의해서 지금 전세가격이 오르는 상황이니까 너무 심각하게 바라보실 필요는 없다, 이렇게 생각합니다.

[앵커]

전세 수요자 중심으로 알아봤는데 끝으로 매매할 계획이 있는 분들은 시장이 혼란스럽잖아요. 어떤 점을 주의해야 될까요?

[김준환]

과거처럼 무리하게 대출을 끼고 주택을 구입하는 건 상당히 위험하다. 물론 실수요자분들이 어느 정도 자기들이 현금 보유 능력이 있어서 현금 플러스 추가 어느 정도 대출을 하는 경우는 제가 보기에는 괜찮다고 봐요. 꼭 집값이 오른다고 해서 집을 사는 건 아니고 내가 꼭 이사를 가야 되고 그 집을 사고 싶으면 어느 때 사도 바람직하다고 보는데. 단지 이것을 거의 투자의 목적으로 해서 빚을 많이 내서 지금 주택을 구입한다는 것은 상대적으로 리스크가 크지 않나. 그래서 그 부분만 주의하시면 꼭 필요한 분들만 사시고 무리하게 대출 받아서 사는 건 피하시라, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

[앵커]

오늘 교수님께서 정부가 이런 이런 점을 주의해야 된다는 말씀을 여럿 하셨는데 정책에 반영되면 좋겠습니다. 김준환 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

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