8억 주고 산 집 20억에 팔았다가…"이게 웬 날벼락" > 경제기사 | economics

조합원입주권만 믿고 있다간
공제 못받고 양도세 폭탄

사진=게티이미지뱅크

공사비가 크게 오르면서 재개발·재건축 사업이 지연된다는 소식이 여기저기서 들려오고 있다. 사업 연기도 문제지만 재개발·재건축에 따른 대체주택 취득과 양도, 조합원입주권 매도 등의 세금 제도가 복잡해 납세자들이 꼼꼼히 따져봐야 할 사항들이 많다. 16일 국세청 등에 따르면 재개발·재건축 사업은 크게 기본계획 수립→정비구역 지정→조합 설립→사업시행 인가→분양 신청→관리처분계획 인가→착공 및 분양 등의 순으로 이뤄진다. 공사비 인상, 조합원 갈등 등 예상치 못한 변수들이 있어 재개발·재건축 사업은 일정을 예측하기가 쉽지 않다.

지난 3월 조합원 입주권을 양도한 고모 씨는 재건축 사업이 지연되면서 당초 예상보다 많은 양도세 부담을 떠안게 됐다. 2016년 1월 고 씨가 8억원에 취득한 주택은 4년 뒤인 2020년 2월 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환됐다. 재개발 사업이 미뤄져 작년 2월까지 해당 주택에서 계속 거주한 고 씨는 올 3월 조합원입주권을 20억원에 팔았다.

고 씨는 주택을 취득한 날2016년 1월부터 조합원입주권을 양도한 날2024년 3월까지의 약 8년 간 기간에 대해 1세대 1주택 장기보유특별공제율 64%를 적용해 국세청에 양도세를 신고했다. 이런 계산법에 따르면 납부해야 할 양도세는 4400만원이다. 하지만 국세청은 고 씨가 납부해야 할 양도세를 1억300만원으로 판단했다. 세금 차이는 장기보유특별공제를 받을 수 있는 보유 및 거주기간 산정 때문에 발생했다. 조합원입주권 외 다른 주택이 없는 경우 조합원입주권은 양도가액 12억원까지 비과세된다. 12억원 초과분에 대해서는 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용된다.


다만 주택이 조합원입주권으로 전환되는 관리처분계획인가일부터 조합원입주권 양도일까지의 기간은 보유 및 거주기간 산정에서 제외된다. 장기보유특별공제는 주택에 해당하는 기간에 대해서만 적용되기 때문이다. 주택을 취득할 수 있는 권리를 뜻하는 조합원입주권의 보유 기간은 공제 기간에 포함되지 않는다. 따라서 고 씨의 경우 주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 보유 및 거주기간인 4년에 대해서만 장기보유특별공제세율 32%를 받을 수 있다. 재개발이 진행되면서 잠시 거주할 대체 주택을 매입할 때도 유의해야 할 사항이 있다. 대체주택 취득시기에 따라 양도세 비과세 특례 여부가 결정되기 때문이다. 대체주택은 재개발 지역의 기존 주택이 사업시행인가를 받은 후에 취득해야 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 대체주택을 정비구역 지정이나 조합설립 시점에 취득하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

대체주택을 한 달 일찍 매입한 결과 양도세를 2억원 가까이 납부한 사례를 살펴보자. 국세청에 따르면 김모 씨가명는 종전 주택이 사업시행인가를 받은 시점2021년 4월 보다 한 달 앞선 2021년 3월에 재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 5억원에 취득했다. 이후 재개발 사업이 종료되면서 올 2월 대체주택을 10억원에 팔았는데 ‘사업시행인가 이후에 대체주택을 취득해야 한다’는 비과세 요건에 부합하지 않아 양도세 1억7300만원을 납부해야 했다.

대체주택 양도 시 비과세 특례를 적용받기 위해선 다른 요건도 충족해야 한다. 대체주택 취득 당시 1주택자여야하고, 대체주택에선 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택 양도시점은 재개발·재건축 주택 완성 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내여야 한다.

재개발 재건축으로 신축 주택이 완성됐다면 거주 요건도 따져봐야 한다. 1주택자인 황모씨는 조합원입주권을 신규 취득하고 재건축이 완료된 뒤 1년 만에 기존에 보유하던 주택을 양도했다. 신축 주택엔 황 씨의 아내와 자녀들만 이주했다. 황 씨는 기대했던 일시적 1주택1입주권 특례에 따른 비과세를 받을 수가 없었다. 일시적 1주택1입주권 특례를 받으려면 근무상 형편 등 부득이한 사유를 제외하고 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하기 때문이다.

허세민 기자 semin@hankyung.com