목동 아파트 진입이 고민? 몸테크란 말도 이젠 사치다 > 경제기사 | economics

☞최근 부동산에 무슨 일이 있었을까?

안녕하세요, 집문집답 운영자 김소심입니다. 이번주에는 서울 양천구 목동 신시가지 아파트1~14단지 매입을 고민 중인 40대 직장인이 질문을 보내주셨습니다.

토지거래허가구역 해제 이후 서울 강남3구강남·서초·송파를 중심으로 아파트 가격이 과열 양상을 보이고 있습니다. 지난 9일 주간 KB아파트시장동향 자료를 보면, 서울 아파트는 매매 0.16%, 전세 0.07% 상승했고, 매수우위지수도 전주 57.4보다 상승한 63.4였습니다. 송파구0.7%, 강남구0.46%, 서초구0.46%가 상승 흐름을 주도하고 있지만, 토지거래허가구역 해제 대상에서 제외된 목동이 포함된 양천구0.26%도 상승세가 두드러집니다.

목동 신시가지 일대는 연일 신고가를 기록하고 호가도 치솟고 있는데요, 목동신시가지에서 입지가 가장 좋은 것으로 평가되는 7단지의 경우 121㎡36평 전고점이 26억8000만원이지만, 호가는 이미 30억원대로 올라선 상태입니다. 거래가 활발한 8단지 75㎡22평이 지난달 28일 13억7700만원에 거래됐지만, 현재 14억5000만원 선에서 호가가 형성돼 있습니다.

Q. 잠삼대청잠실·삼성·대치·청담은 토지거래허가구역 해제라는 뚜렷한 호재가 있지만, 목동은 그렇지 않은데요. 목동이 오르는 이유는 뭘까요?

A. 토허제 해제는 강남권 부동산 시장에 호재가 맞습니다. 그러나 강남권 및 서울 한강벨트 지역의 부동산 시장 호재는 토허제만 있는 것이 아닙니다. 2022년 하락기를 전후로 전국 부동산 시장은 양극화되었고, 2023년부터 반등이 나온 지역들은 한결같이 서울, 학군지 지역으로 재편되고 있습니다. 주택 매수 수요층이 한국의 초저출산율을 의식하고, 지방소멸·도시소멸 이슈로부터 자유로운 지역으로 수요 쏠림이 생기고 있다고 추정할 수 있습니다. 토허제 해제는 이러한 기조에 기름 한 바가지를 더 부은 것일 뿐, 초저출산과 피크아웃성장이 최고점에 도달한 뒤 둔화되는 현상 우려 속에 장기적으로 지속가능한 주거지를 찾아서 움직이는 ‘피크아웃 강세장’의 모습으로 볼 수 있습니다.

Q. 재건축 기대감도 목동 상승의 원인 중 하나일 텐데요. 단지마다 다르긴 하지만, 부동산을 다니다보면 부동산 중개소에서도 빠르면 7~8년이라는 곳이 있는가 하면, 10년도 빠르다는 곳도 있어요. 지금 목동 재건축은 어느 정도 단계이고, 목동 재건축과 관련해 대표님의 전망은 어느 쪽에 가까우신가요?

A. 목동은 1988~1989년에 준공된 신시가지로, 준공 30년차부터 이론상 정비구역이 지정되고 정비사업이 진행될 수 있습니다. 이전 정권에서는 1981~1985년 준공된 80만호 아파트의 재건축도 10분의 1도 못한 상태여서 목동은 재건축을 추진하기에는 다소 ‘새 아파트’에 가깝다는 평이 지배적이었습니다. 그러나 윤석열 정부에서 노후계획도시법을 만들고, 서울시가 도시정비법을 완화하면서 목동 등이 속도를 낼 수 있게 되었습니다. 현재는 조합설립인가 전후의 비교적 초기단계이지만, 이후에는 속도를 낼 수 있을 것으로 예상됩니다. 통상 재건축은 10년도 빠릅니다. 이유는 여러가지지만 재건축 사업의 사무와 관련된 법령의 정교함이 시대의 발전이나 소비자 요구의 다양성을 포용하기 어려워지고 있어서입니다.

Q. 목동학군과 편의, 상업시설을 이용하려는 실수요자라면 재건축을 노리고 목동 노후 단지를 매수하는 게 나을까요, 아니면 20년 안팎의 비단지를 매수한 뒤 좀 편하게 살면서 재건축의 후광을 노려보는 게 나을까요?

A. 그건 개인의 선호 차이입니다. 부동산은 토지와 건축물로 나뉘고, 토지는 입지가치, 건축물은 상품가치로 나뉩니다. 입지와 상품을 결합한 주택은 그 결합된 수준으로 임차료를 결정하고요. 입지만 좋고 상품이 나쁜 경우, 반대로 입지가 나쁘고 상품이 좋은 경우가 있고, 입지와 상품이 좋다면 임차료가 매우 높게 형성이 됩니다. 자신의 주거서비스 선호 유형이 입지 쪽에 가까운지, 상품 쪽에 가까운지를 결정해야 하는 부분이 먼저이고요,

주택의 가치상승도 결국 입지가 개선되거나 상품이 개선되어서 나타납니다. 그런데 재건축은 상품이 확실히 개선이 되죠, 반대급부로 필요한 것은 돈과 시간입니다. 돈은 일반분양을 통해서 조달하더라도 시간은 소요되죠. 반면, 현재 준신축이라면 입지와 상품의 급격한 개선은 없습니다. 따라서 가격의 급격한 변동도 없을 것입니다. 이 둘 역시 어느 것이 더 좋다 옳다가 아니라 개인의 선호 차이입니다. 모든 것을 다 갖출 수는 없고, 자신이 잘 결정하면 됩니다.

Q. 토지거래허가구역으로 묶여 있는 목동은 실거주할 수밖에 없고 그래서 1주택자의 갈아타기 수요가 있는 곳인데요. 잠실과 목동을 제외한 서울의 대부분 지역이 아직은 관망세가 짙습니다. 비선호 주거지역인 현재 거주 아파트를 싸게라도 팔고, 지금이라도 비싸게 목동 같은 선호지역으로 들어가는 게 맞을까요? 아니면 매수세가 그나마 좀 있는 지금 아파트를 팔고, 좀 더 기다렸다가 목동의 매수세가 진정되면 그때 사는 건 어떨까요?

A. 서울도 상위 20% 아파트만 2021년 고점 대비 상승했고, 나머지 80% 아파트는 2021년 가격 대비 명목을 회복하지 못한 상태입니다. 6억원 이하 아파트 비중도 2021년에는 8% 남짓인데 현재는 16% 수준으로 더 증가했고, 이유는 주택가격 하락입니다. 언론에는 강남권 등을 중심으로 가격 강세를 논하고 있지만, 2021년부터 2025년 3월까지 물가만 하더라도 15% 가깝게 상승했는데 명목가격은 이를 따라가지 못하는 지역이 태반입니다. 즉, 4년 전 6억원과 지금 6억원의 가치는 다른데, 부동산 초강세 지역을 제외하고는 물가상승률 만도 못 올라간 지역이 일반적입니다.

목동 등 서울의 상위 20%에 해당되는 아파트들은 현재 전국적인 관심을 받을 수 밖에 없습니다. 이유는 한국이 피크아웃 되고, 미래에 잠재력이 있을 지역으로 손꼽히는 지역 자체가 희소해서입니다. 전국적인 비선호지역 약세, 선호지역 강세에서 선호지역도 상위 20% 지역만 강세라는 ‘의자뺏기 게임’을 하고 있습니다. 구매력이 된다면 적극 매수하고 이 게임이 지속되리라고 믿는 것이고, 구매력이 없다면 낄 수조차 없습니다. 초상급지 마켓은 이미 랠리를 시작했습니다. 아마 그 지역은 미래로 가면 갈수록 더 좁아질 것이고요.

Q. 10~20년을 기다리는 ‘몸테크’의 삶과 신축에 살면서 현생을 즐기는 삶, 대표님이라면 어떤 삶을 선택하시겠어요?

A. 돈 때문에 몸테크를 하는 것이 아니라, 주거서비스가 입지와 상품으로 구성되기에 구축이라도 인테리어를 리폼해서 준신축을 만들고 들어가서 거주할 수 있는 것입니다. 현재 지방소멸지역의 주택들이나 도시들이 새것이 아니어서 소멸되는 것이 아닙니다. 살아가는데 필요한 핵심 기능들직장·근린생활·문화레저·자연환경·의료·교육 등을 제공하지 못해서입니다. 즉, 도시의 기능부족 문제로 인해서 생기는 현상입니다. 그런 의미에서 주택만 구축이고 입지가 양호한 지역은 그 자체로 경쟁력이 있는 것입니다.

2022년 이후 한국은 그 이전의 한국이 아닙니다. 현재의 한국은 초저출산과 피크아웃, 지방소멸이라는 망령이 사라지지 않은 상태이며, 이런 상태에서 서울 내 재건축 단지는 그냥 좋은 단지입니다. 소멸되지 않을 것이라는 생각이 깔려있기 때문입니다. 즉, 마치 온실 속에서 ‘입지 좋은데 상품은 덜 좋은’ 혹은 ‘입지 나쁜데 상품은 좋은’ 그런 상품들을 여유롭게 고를 수 있는 상황이 아닙니다. 현재 한국은 부산행이란 영화에서처럼, 꼬리칸에 지방소멸이라는 좀비가 쳐들어오고 있는 가운데 부산으로 달리는 KTX 내부의 분위기와 유사합니다. 한뼘이라도 앞칸으로 가야지 소멸이 없다는 절박함이고, 그런 맥락에서 서울의 핵심지로 몰려오려는 노력을 하는 것이죠. 이런 분위기 속에서 몸테크란 단어도 이제는 사치스러운 단어입니다. 부동산은 사느냐 죽느냐의 문제입니다.

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