2025년 집값 향방은? 전문가 10인에게 묻다 > 경제기사 | economics

[공급가뭄이 온다②]"공급난, 서울 집값 상승 압력…기준금리 여전히 변수"

▶ 글 싣는 순서

①주택 공급 줄고 가구수 늘고…2025년 집값 변곡점될까 ②2025년 집값 향방, 전문가 10인에게 묻다 계속

부동산 시장 경기침체와 PF프로젝트파이낸싱 조달 어려움, 원자재 가격 급등에 따른 사업성 악화로 건설업계의 신규 주택 사업 진행이 급감하고 있는 가운데 2~3년 후부터 공급 부족이 나타날 것이라는 우려가 커지고 있다.

지난 4월 건설사들의 주거용 건축주택 수주액은 3조4722억원으로 2014년 이후 최저치를 기록했고, 1~4월 전국 주택 인허가전체 주택 누계도 12만3371호로 전년 동기 대비 23.3% 줄었다. 특히 수도권은 최근 5년 대비 42.9% 급감했다. 같은 기간 전국 주택 착공은 6만7305호로 전년 동기 대비 43.2% 줄었다. 수도권은 전년 동기 대비 44.5%, 최근 5년 대비 50.4%가 감소한 3만7546호만 착공에 나섰다.

아파트 입주가 통상 인허가 기준 3~5년 뒤, 착공 기준 2~3년 뒤 이뤄지는 점을 감안하면 2~3년 뒤부터 공급 가뭄이 현실화될 것이라는 우려가 나온다.

"서울, 공급난 집값 불안 부추길 가능성"…"공급난 예단 일러" 의견도

21일 CBS노컷뉴스가 부동산 시장 전문가 10인을 대상으로 최근 공급지표 악화에 따른 2025년 집값 전망을 진행한 결과 "공급난에 따른 서울 집값 상승 압력이 커질 것"이라는 전망이 우세했다. 다만 수급상황이 집값을 결정하는 단일변수는 아닌만큼 기준금리 추이와 경기 상황 등이 또 다른 변수로 집값에 영향을 줄 것이라는 전망이 많았다.

설문에 응답한 10명 중 8명은 인허가 등 공급지표 악화로 약 3년 뒤인 2025년 서울의 집값 상승 압력이 커질 것이라고 답했다.

한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장은 "현재 흐름상 서울 등 수도권 주요 주거지 중 급락했던 곳들이 지난해 하락분을 회복하고 횡보 이상의 흐름을 보이는 상황인데 기준금리 등 변수가 남아있지만 금융리스크 등이 불거지지 않고 회복세가 자리잡는다면 서울 등 수도권 주요지역에서 수급불균형으로 인한 집값 불안이 불거질 가능성이 있다"고 전망했다.

신한은행 WM사업부 우병탁 부동산팀장은 "서울 등 수도권 일부 지역은 올해 하반기부터 소폭 하락과 소폭 상승을 반복할 것으로 보이는데 서울과 수도권 핵심지역은 최근 신규 인허가와 착공 실적이 2025년 이후 공급 방해요인으로 작용할 가능성이 있다"며 "서울 등 수도권 핵심지역은 2025년 이후 적정수요 대비 신축 공급 부족으로 인한 가격 불안정상승 압력 우려가 있다"고 내다봤다.


2025년 공급난을 예단하기에는 이르다는 전망도 있다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "올해 인허가와 착공 물량이 감소추세이긴하지만 2025~2026년 주택공급은 올해와 내년 분양 등 공급실적에 따라 달리질 수 있어 현재 시점에서 2025년 공급감소를 예단하기에는 이르다고 본다"며 "특히 서울은 올림픽파크포레온 등 2025년 2만호 가까이가 입주할 예정인데 올해 서울 입주량2만3068호와 비교해서 3천호 정도가 줄어든 수준"이라고 밝혔다.

공급 불안이 집값 상승요인 중 하나임은 분명하지만 수급은 집값을 결정하는 다양한 변수 중 하나인만큼 공급 불안이 집값 불안으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "공급이 시장을 분석하는데 굉장히 중요한 요소이고 공급감소가 수급불안이자 집값 상승요인이라는 점은 명백하지만 공급은 집값에 영향을 주는 여러 변수 중 하나일 뿐"이라며 "역대 국내 집값 급락사태가 4번 있었는데 200만호 공급쇼크와 외환위기, 글로벌 금융위기, 최근 미국발 고금리쇼크 등 글로벌 변수였고, 향후 어떤 글로벌 리스크가 튀어나올지 모르기 때문에 2-3년 후 집값을 정확하게 예측하기는 제한적인 상황"이라고 밝혔다.

"기준금리 향방, 향후 집값 방향 가를 핵심변수"

지난해 급등한 뒤 집값을 단기간 급락시켰던 기준금리는 이후에도 집값을 좌우할 핵심 변수로 꼽혔다. 전문가 10인 중 9인이 공급 외에 중장기 집값을 결정할 핵심 변수로 기준금리를 꼽았다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "최근 인허가가 감소했고 인허가가 반드시 착공으로 직결되지는 않기 때문에 2025년 주택공급은 착공 물량을 통해 예측해 볼 수 있는데 지난해 추택착공 물량은 38만가구로 2011~2021년 연 평균 착공물량53만가구 대비 35% 줄어든 점을 감안하면 2025년 이후 서울과 수도권에서 주택공급 부족 우려가 발생할 수 있다"며 "공급부족 외에도 기준금리와 실물경기 여건 등 구매력에 영향을 미치는 거수변수를 비롯해 토지가격과 가구구 향방이 집값에 영향을 줄 것으로 전망된다"고 말했다.

이외에 국내외 경기 상황과 원자재 가격 등 공사 원가 등이 또 다른 핵심 변수로 꼽혔다.

한국자산관리연구원 고종완 원장은 "인구와 소득의 변화, 집값 상승기대감 등은 건설사 입장에서는 수요에, 땅값과 자재값, 인건비 등은 원가에 영향을 미치는데 요약하자면 국내 주택사업 사업성에 영향을 미치는 요인들이 주택 공급에 영향을 미칠 것"이라며 "공급자인 건설사는 이윤을 바탕으로 움직일 수 밖에 없다"고 설명했다.

"서울 등 대기수요 있는 지역 외엔 공급난 우려 없어"

서울과 달리 지방 부동산 시장은 침체가 계속될 것이라는 전망이 많았다. 인천과 경기는 서울과 인접한 지역 등 서울 접근성이 우수한 지역을 제외하면 추가 집값 조정이 이뤄질 것이라는 전망이 다수였다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "착공이 줄어든다는 것은 신축 아파트 입주물량 감소로 연결되는데 이는 서울과 서울 극인접 수도권, 지방 주요 지역 등 주택 수요가 충분한 지역에 한정되어서 적용되는 문제"라며 "이외의 수요가 충분하지 못한 지방은 공급난이 불거질 가능성이 제한적"이라고 예상했다.

서울에서 시작된 온기가 지방까지 확산될 것이라는 전망도 있다.

미국 IAU대 부동산학과 심형석 교수우대빵연구소장는 "서울이 먼저 반등했고 수도권, 그리고 시차를 두고 지방까지 집값이 오르며 2025년에는 전국 모든 지역이 상승할 것으로 본다"며 "금리인하 등 금융여건 개선과 공급부족, 국회에 계류된 법안 통과 등 주택시장 규제완화가 이 시기2025년 본격적으로 적용될 것으로 보기 때문"이라고 전망했다.

"실수요자, 철저하게 싼 물건만 접근하라"

실수요자 전략에 대해서는 전문가 10인 모두 가격 경쟁력을 최우선으로 판단하라고 입을 모았다.

투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "서울 시장을 기준으로 진짜 급매는 2022년 12월~2023년 4월 대부분 거래됐고 지금은 가격이 많이 회복된 상태"라면서도 "바닥은 아니지만 올해 하반기에 아직 가격 회복이 덜 된 지역을 중심으로 매수를 노려볼 수 있다"고 조언했다.

NH농협은행 WM사업부 김효선 부동산수석위원은 "서울 집값은 거의 저점을 찍었다고 판단하지만 향후 가격이 급등할 수 있는 요인은 제한적이고 거래가 원활하게 되고 있지는 않기 때문에 꼭 팔아야하는 사람은 가격을 낮춰서 팔아야하는 시장"이라며 "실수요자는 지금부터 매물을 찾아보고 괜찮은 가격이라면 매수해도 좋을 것"이라고 말했다.

이어 "인천은 최근 연평균 1만8천호가 입주를 계속하고 있고 앞으로도 공급이 이어지는 상황이어서 구축보다는 신축을 더 추천하고 마이너스 프리미엄이 붙어있지만 시장이 더 회복되면 가격 상승여력이 있는 분양권이나 입주가 진행되고 있어서 가격이 약세인 신축 매수를 추천한다"며 "경기는 서울과 인접한 지역이나 1기 신도시에 있는 재건축 또는 리모델링 대상이 되는 구축 등을 살펴보면 될 것"이라고 덧붙였다.

박원갑 부동산수석전문위원은 "지금은 타이밍보다는 절대가격이 중요한 시점"이라며 "실수요자는 마켓타이머보다는 헐값사냥꾼이 되어야 한다"며 "고점2021년 10월 대비 서울은 25~30%, 수도권은 30~40% 가격이 낮은 급매라면 매수를 검토해도 좋을 것"이라고 말했다.



CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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