11월 송파-강동구 전셋값 하락은 올파포 때문[부동산 빨간펜] > 경제기사 | economics

11월 송파구 전셋값 4주째 하락… 강동구도 3주 연속↓ ‘입주장 효과’

전문가 “인근 전셋값 당분간 하락세… 갭 투자 수요 줄어 매매가격에 영향”

일반분양자 물량 실거주 의무 적용… 세입자는 최대 3년 거주할 수 있어

총 1만2032채, 국내 최대 규모 아파트 단지인 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’둔촌주공 재건축이 27일부터 입주를 시작했습니다. 대규모 단지인 만큼 공사 단계에서부터 많은 잡음이 있었습니다. 2022년 분양 전에는 조합과 시공사가 공사비 인상을 둘러싸고 갈등을 일으켜 공사가 약 반년간 중단됐습니다. 분양할 때에는 특정 타입에서 주방 창문을 통해 맞은편 집 내부가 보인다는 ‘부엌 뷰’ 논란이 있었습니다. 이후 입주를 앞두고서는 실거주 의무 폐지 여부를 두고 정치권에서 갑론을박이 이어지다가 결국 3년 유예됐습니다.


이번 주 부동산 빨간펜은 올림픽파크포레온 입주가 부동산 시장에 미칠 영향과 전세계약 시 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

Q. 올림픽파크포레온 입주가 인근 지역 전세 가격에 어떤 영향을 미칠까요?

“올림픽파크포레온은 서울 송파구 가락동 헬리오시티9510채보다 가구 수가 26.5%나 많은 단지인 만큼 주변 지역에 미치는 영향이 상당할 것으로 보입니다.

일반적으로 대단지 입주 시점에는 전세 매물이 쏟아지면서 주변 지역 전세 가격이 하락하는 현상인 ‘입주장 효과’가 발생합니다. 올림픽파크포레온의 경우 입주가 마무리되는 내년 3월까지는 인근 지역 전세가격이 주춤할 것으로 전망됩니다. 28일 한국부동산원에 따르면 송파구와 강동구의 전세가격지수는 각각 전주 대비 4주, 3주 연속 하락했습니다. 앞서 송파구 전세가격이 하락한 것은 4월 둘째 주가 마지막이었고, 강동구는 8월 둘째 주가 마지막이었습니다. 특히 최근 ‘얼죽신’얼어죽어도 신축 등 신축 선호 현상이 뚜렷해지면서 인근 구축 단지의 전세가격이 영향을 받을 것으로 보입니다.”

Q. 매매가격에도 영향을 줄까요?

“전문가들은 해당 지역의 매매가격도 영향을 받을 수 있다고 합니다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 ‘부동산 시장에서 전세가격은 매매가격보다 선행한다. 전세가격이 떨어지면 전세가율매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮아져 갭 투자 수요가 줄어들기 때문에 전세가격 하락세는 매매가격을 끌어내리는 경향이 있다’며 ‘최근 대출 규제도 함께 영향을 미칠 것’이라고 했습니다. 다만 송파·강동 권역의 최근 전세가격 하락세가 서울 전역으로 확산할지는 불투명합니다. 올림픽파크포레온의 입지가 다소 서울 동남 지역에 치우쳐 있어 다른 생활권 수요까지 흡수하기엔 거리가 있기 때문입니다.”

Q. 올림픽파크포레온 안에서도 전세가격이 차이가 납니다. 같은 전용면적 84㎡인데 1억 원씩 차이 나는 이유가 뭔가요?

“올림픽파크포레온의 경우 단지가 크기 때문에 동별로 지하철역 접근성이 크게 차이 납니다. 예컨대 단지는 9호선 둔촌오륜역, 5호선 둔촌동역과 맞닿아 있지만 역에서 가장 먼 동은 약 1km 떨어져 있기도 합니다. 또 단지 내 학교둔촌초·위례초 인근 동은 탁 트인 전망을 볼 수 있으며, 특정 동에서는 일자산이나 올림픽공원을 내다볼 수 있습니다.

또 같은 동, 비슷한 층이더라도 전세 매물 간 가격 차가 1억 원까지 벌어져 있습니다. 이는 조합원 매물과 일반분양자 매물이 함께 나와 있기 때문입니다. 일반분양자 매물은 실거주 의무가 적용돼 최대 3년까지 거주할 수 있습니다. 반면 조합원 매물은 실거주 의무가 적용되지 않아 계약갱신요구권을 사용하는 것까지 감안하면 4년 거주가 보장되는 셈입니다.”

Q. 일반분양자 물량에 전세 계약을 하고 싶은데, 유의사항이 있을까요?

“세입자 입장에선 집주인의 실거주 의무 유예 기간이 최대 3년이라는 점이 가장 중요합니다. 일반적으로 주택 임대차 기간은 2년이 원칙입니다. 이에 최근 일반분양자 물량 전세 계약 시 ‘계약갱신요구권을 사용하지 않는다’ 혹은 ‘계약기간을 2년 10개월로 한다’ 등의 특약을 넣는 경우가 대부분이라고 합니다. 전세 계약이 만료되는 2년 후 분쟁의 소지를 막겠다는 취지입니다.

집주인 입장에선 특약의 내용이 중요할 것으로 보입니다. ‘세입자가 나중에 계약갱신요구권을 쓰면 1년 연장해주면 되겠지’라고 생각한다면 향후 분쟁으로 이어질 소지가 있습니다. 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권 기한을 2년으로 보고 있기 때문입니다.”

Q. 최근 은행들이 대출 규제에 나섰는데요. 잔금 대출에는 문제가 없나요?

“잔금대출은 신규 분양이나 재건축·재개발 지역 시행사와 은행이 협약을 맺고 입주자에게 개별 심사 없이 내주는 대출입니다. 분양대금의 20∼30% 수준인 잔금은 입주 직전 납부합니다.

최근 금융당국의 대출 규제로 올림픽파크포레온 입주자들이 잔금대출을 받기 어려울 수 있다는 우려가 나오기도 했습니다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 큰 무리 없이 대출이 이뤄지고 있는 상황입니다. 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행은 총 9500억 원 한도로 올림픽파크포레온 잔금대출을 준비 중입니다. 금리는 연 4%대 후반∼5%대 초반입니다. 신한은행의 경우는 내년부터 잔금대출에 나섭니다.”

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오승준 기자 ohmygod@donga.com