"만기 내년까지 아니었나요?"…해외 부동산 펀드 레버리지 투자 논란 > 경제기사 | economics

한투·미래운용 등…대출 만기 불일치가 리스크 키워
투자자들 리파이낸싱 비용 노출…배당 유보 등



[서울=뉴시스]우연수 기자 = 자산 가치가 급락한 해외 부동산 펀드의 만기가 속속 돌아오고 있는 가운데, 안심하고 있던 내년 만기 펀드 투자자들의 발등에도 불이 떨어졌다. 일부 펀드들이 펀드 만기보다 선순위 대출 만기를 일찍 잡아 투자자들이 만기 미스매칭 리스크에 노출됐기 때문이다.

5일 한국거래소에 따르면 한국투자룩셈부르크코어오피스룩셈부르크 펀드는 다음달 신탁계약 기간 연장을 위한 수익자총회를 개최한다. 빌딩 가격이 너무 떨어져 자산 매각이 어려워지자 적당한 매수자를 찾을 때까지 펀드를 더 끌고가기 위해서다.


이 펀드의 만기는 내년 6월로 아직 매각에 여유가 있는 상황이다. 1년이면 부동산 시장 업황에 변화가 생길 수도 있는 시간이다.

문제는 대출 만기가 올해 6월까지란 것이다. 통상 운용사는 빌딩을 매입할 때 공모펀드로 조성한 개인 등 자금 외에도 대출 자금을 투입한다. 대출 비중은 통상 조달 자금의 50~60% 사이다. 운용사는 자산 매각 성공 여부와 관계없이 대출 만기 이전에 돈을 갚아야 하기 때문에 펀드 만기가 아닌 대출 만기를 목표 운용기간으로 잡고 매각을 시도한다.

하지만 룩셈부르크 펀드처럼 자산 매각이 이뤄지지 않을 경우 대출 연장이나 신규 대출을 진행해야 한다.

룩셈부르크는 빌딩 매입을 위해 2158억원의 대출을 일으켰다. 이는 빌딩 매입을 위한 자금의 약 58.5%다. 제로0% 금리였던 당시엔 연 고정금리가 1.33%로 낮았으나 지금 리파이낸싱을 하면 6~7%까지도 오를 가능성이 있다. 빨리 도래한 리파이낸싱 이슈에 펀드는 추가 이자 비용을 확보하고자 투자자들의 배당을 건너뛰었다.

룩셈부르크 펀드 역시 투자설명서를 통해 "차입을 통한 금융기관과 체결한 계약상 고정금리기간은 5년으로 펀드 만기보다 짧다. 따라서 5년 내 매각하지 못할 경우 금리 변동에 따른 위험 및 리파이낸싱 위험에 노출될 수 있다"고 고지하고 있다.

대출 만기 미스매칭에 대한 위험 안내를 충분히 하지 않은 펀드들도 있다. 한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호뉴욕펀드1호 펀드는 만기가 내년 7월이지만 대출 만기는 이보다 약 1년 짧으며, 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호맵스미국11호 역시 펀드 만기는 내년이지만 펀드 만기는 올해 7월이다.

이들 역시 리파이낸싱 비용을 위한 재원을 확보하기 위해 투자자 배당을 급격히 줄이거나 건너뛰었다. 맵스미국11호는 1좌당 30원 이상 지급하던 분배금을 최근 분기에서 5.03원 지급했으며, 뉴욕펀드1호는 배당을 유보했다.

펀드 만기과 대출 만기의 불일치가 해외부동산 펀드 운용의 리스크를 키우고 있다는 지적이 제기된다.

투자자들은 펀드 만기 전까지만 업황 회복, 자산 매각이 이뤄지면 안정적으로 분배금은 지급받으면서 후에 자산 매각에 따른 차익을 받을 수 있을 것으로 기대하고 투자를 결정한다.

하지만 대출 만기가 펀드 만기에 앞서 있으면 사실상 운용사의 목표운용 기간은 고지된 펀드 만기와 달리 대출에 맞춰지게 된다. 대출 만기까지 자산을 팔지 못하면 투자자들은 분배금을 받지 못하는 등 리파이낸싱 비용을 치러야 한다.

이 같은 레버리지 투자와 관련한 내용을 운용사나 증권사가 충분히 알리지 않았다는 주장도 나온다. 실제로 대출 만기가 일찍 도래함에 따른 위험을 강조하고 있는 설명서는 룩셈부르크 펀드뿐이다.

한 해외부동산 펀드 투자자는 "가입 당시 대출을 낀 레버리지 투자라는 사실은 전혀 고지받지 못했다. 빌딩 가격 하락보다 손실률이 더 커서 놀랐는데, 아무 공지 없이 배당금까지 유보됐다"고 설명했다.

법적인 책임을 떠나 금융감독원 역시 이 같은 미스매칭 행태가 안전한 운용과는 거리가 있다는 시각이다. 자본시장법상 레버리지 한도를 규제하는 법은 있지만 기한에 대한 규정은 없다.

한 금감원 관계자는 "대출 금리가 오를 것 등을 고려해 기본적으로 대출과 펀드의 만기를 일치시키는게 안전하며, 불일치시킨 점은 리스크 관리 측면에서 아쉬운 부분이 있다"고 설명했다.

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