회복 더딘 미국 상업용 부동산 시장…보험사 충당금 쌓고 쌓고 > 경제기사 | economics

보험사 해외 부동산 대체투자 현황/그래픽=윤선정

국내 보험사의 해외부동산 대체투자 손실에 대한 부담이 여전하다. 올해 미국이 기준 금리 인하 속도 조절에 들어가면서 투자의 상당수를 차지하는 미국 부동산 시장 회복에도 시간이 걸릴 전망이다.

16일 관련 업계에 따르면 삼성화재는 지난해 해외부동산 대체투자 관련 800억원의 충당금을 쌓았다. 앞서 2023년 4분기에는 해외 부동산과 관련해 1200억원을 손실 반영했다. 올해 1월말 기준 삼성화재의 해외부동산 대체투자 잔액은 1조3000억원이다. 2023년 6월말 대비 1000억원 줄었다.

이와 관련 삼성화재 측은 지난 12일 컨퍼런스콜에서 "해외 부동산 시장이 좋아지고 있지만 부동산 특성상 빠른 회복이 힘들고 올해도 해외 시장 변동성은 여전할 것으로 판단한다"면서 "선제 대응 차원에서 보수적으로 충당금을 쌓았다"고 설명했다. 충당금을 쌓는 것은 부동산 부실에 따른 추가 손실 가능성을 사전에 대비한다는 의미다.


국내 보험사의 해외 부동산 대체투자 금액은 지난해 6월 말 기준 31조2000억원으로 전 금융권의 55%를 차지한다. 이 중 북미 투자 비중이 65.8%로 특정 지역 쏠림이 심하다.

코로나19 이후 재택근무가 늘어나면서 미국 오피스 시장은 공실률이 급격히 늘었다. 무디스 애널리틱스에 따르면 2023년 말 미국의 상업용 부동산 공실률이 약 20%에 육박해 최고치를 기록했다. 샌프란시스코는 지난해 2분기 공실률이 35%에 달해 역대 최고치였다.

지난해 미국이 기준금리를 인하하면서 2023년에 비해 회복했으나 올해 들어 다시 주춤한다. 올해 1월 미국 상업용 부동산 가격지수CPP는 127.3으로 1년 전121.5과 비교했을 때 4.8% 올랐으나 2022년 4월 고점159.8 대비 약 20% 하락했다.

올해는 미국이 기준금리 인하 속도 조절에 나서면서 미국의 상업용 부동산 시장 회복도 더딜 수 있다. 미국 중앙은행인 연방준비제도의 제롬 파월 의장은 최근 기준금리 인하를 서두를 필요가 없다는 기존 입장을 재차 밝혔다. 인플레이션이 지속해서 낮아지거나 트럼프 행정부 경제 정책의 윤곽이 명확히 드러날 때까지 금리를 계속 동결할 수 있다는 의사도 비쳐 올해 기준 금리 인하에 대한 기대감은 이전보다 낮아졌다.

보험업계는 해외부동산 투자 잔액이 총자산 대비 규모가 크지 않고 손실을 흡수할 능력도 있지만, 투자 비중이 높은 오피스 시장 회복이 더딘 만큼 투자자산의 부실화와 손실 확대 가능성을 예의주시하고 있다.

해외부동산 대체투자 만기 규모는 올해 4조6000억원, 2026년 18조2000억원이 예정돼 있다. 지난해 6월 말 기준 단일 부동산 사업장 34조7000억원 중 2조6100억원에서 기한이익상실EOD이 발생했다. 기한이익상실 규모는 2023년 말 2조4100억원, 2024년 3월 말 2조5000억원 등 조금씩 늘어나고 있다. 선순위 채권자에 대한 이자 또는 원금 미지급, 자산가치 하락에 따른 LTV담보인정비율 조건 미달 등에 해당한다.

보험업계 한 관계자는 "금리를 계속 인하하는데도 근무 형태의 변화 등으로 공실률 회복이 안 되면 리스크는 더욱 커진다"면서 "자산운용 측면에서 전반적으로 들여다보고 관리할 필요가 있다"고 말했다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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