"전세대출은 갈아타기 안 되나요"…세입자, 고금리에 속수무책 > 경제기사 | economics

변동형 전세대출 금리 연 3.56~5.56%
대환이나 금리인하요구권 한계 있어
금융위 “전세대출 대환 정책 마련 어려워”

최근 은행권 전세대출 금리 상단이 5%대 중반을 넘으며 상승세를 보이고 있다. 전세대출의 경우 대부분 변동금리인데 대환대출 상품 갈아타기이나 금리인하요구권 청구가 어렵다. 이 때문에 고금리 시대 주거비용을 감당하지 못한 전세 세입자가 증가하고 있다는 지적이 나온다.

19일 은행권에 따르면 전날 기준 5대 시중은행KB국민·신한·하나·우리·NH농협 변동형 전세대출 금리는 연 3.56~5.56%로 지난달 연 3.45~5.45%에 비해 상·하단이 0.11%포인트씩 증가했다. 같은 날 기준 5대 은행 고정형 전세대출 금리는 3.85~5.65%로 나타났다.

대출금리가 오르자 세입자의 걱정도 깊어지고 있다. 전세대출은 대부분 주택도시보증공사HUG, 서울보증보험SGI, 주택금융공사HF 등이 보증하는 정책성 전세대출 상품이다. 이 중 일부 취약계층을 대상으로 한 고정금리 상품을 제외하고는 신규 코픽스COFIX·자금조달비용지수나 금융채 6개월 등 시장금리에 연동돼 있어 기준금리 등락에 따라 대출금리도 변한다.

실제 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 전세대출 변동금리 선택한 차주돈 빌리는 사람의 비중은 93.5%로 나타났다. 시중은행 관계자는 “전세는 계약 기간이 2년으로 짧아 고객이 당장 금리가 낮은 변동금리를 선택하는 경향이 있다”며 “대부분 은행에서 변동금리가 고정금리보다 낮게 형성돼 있다”고 설명했다.

현재 전세대출은 다른 금융사로의 대환이 어려운 상황이다. 전세대출은 은행 자체 상품이 아닌 보증기관의 보증부 대출인 만큼 각 보증기관의 보증 조건이 달라 대환이 힘들다. 실제 보증비율의 경우 HUG, SGI는 100%인데 HF는 90%다. 보증한도의 경우 HF와 HUG는 보증금이 수도권 7억원, 수도권 외 지역 5억원 이하 경우 전세대출을 보증하지만, SGI의 경우 전세금 7억원을 초과해도 보증해 주고 있다.

대출 자체를 낮은 금리로 갈아타기도 어렵다. 변동형 전세대출 금리의 경우 시장금리에 은행별 가산금리를 더해 책정된다. 이때 시장금리는 6개월마다 신규 코픽스나 은행채 6개월로 재산정돼 금리 등락이 이루어진다. 다만 한번 정해진 가산금리는 바뀌지 않는다.

이 경우 은행이 자체적으로 가산금리를 인하해도 이미 대출을 받은 사람은 이자 부담 경감효과를 체감하기 쉽지 않다. 금리 인하를 적용받기 위해선 신규 전세대출이나 임대보증금 증액에 따라 갱신할 때만 해당한다. 이 경우 총부채원리금상환비율DSR 40% 규제가 적용되지 않는다. 하지만 이미 전세대출을 받은 차주가 금리 인하를 적용받기 위해 재대출하거나 임대보증금 증액 없이 대출을 신청할 경우 DSR 40% 규제를 충족해야 한다.

신용대출처럼 금리인하요구권으로 대출이자를 낮추기도 힘든 상황이다. 보증부 대출인 만큼 전세대출은 차주의 신용도와 관계없이 대출이 나간다. HUG, SGI 전세대출 상품은 보증비율 100%로 차주의 신용도를 반영하지 않고 금리를 산정하기에 금리인하요구권 청구 대상이 아니다. HF 상품의 경우 금리인하요구권 적용 대상이지만 보증비율이 90%에 가까운 만큼 실질적으로 차주가 금리 인하 효과를 체감하기는 어렵다.

은행권 관계자는 “전세대출을 받은 사람은 대부분이 20~30대로 실수요 혹은 실거주용이다”라며 “최근 전세대출금리가 가파르게 증가하며 이들의 생계에 큰 위협을 가할 수 있는 만큼 전세대출 금리 부담을 낮추는 방안을 고민해야 한다”고 말했다.

그러나 금융위원회는 전세에 대한 대환 정책 마련에는 한계가 있다는 입장이다. 금융위 관계자는 “주택담보대출의 안심전환대출은 주택금융공사가 은행 채권을 매입해 주택저당증권MBS을 발행하면서 정부 지원을 보태 금리를 낮추는 구조다”라며 “전세대출은 실질적으로 담보가 없고 만기가 2년 정도로 짧아 MBS 발행이 어려워 안심전환대출과 같은 선상에서 논의하기가 어렵다”고 설명했다.

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김수정 기자 revise@chosunbiz.com