[단독]같은 단지도 은행별 감정가 2.5억 차이…대출 꼼수였다 > 경제기사 | economics

새해 입주 준비가 한창인 주요 아파트의 감정가격담보조사가격이 들쑥날쑥한 데다, 은행 별로 가격 격차가 최대 2억5000만원까지 벌어진 것으로 나타났다. 감정가는 예비 입주자가 아파트 입주 전 마지막으로 잔금과 중도금 대출의 이자 등을 지불하기 위해 받는 잔금 대출의 총한도를 결정한다. 높은 감정가로 대출 수요를 늘리는 은행의 ‘꼼수 영업’이 자칫 가계 대출을 자극하는 불씨가 될 수 있다는 지적이 나온다.

5일 중앙일보가 올해 1~2월 입주하는 새 아파트 8곳의 감정가전용면적 84㎡ 기준를 입수해 살펴보니, 청약경쟁률 등 수요자에게 인기가 많은 단지일수록 은행 간의 감정가격 차이가 컸다. 감정가 격차가 가장 컸던 단지는 서울 강동구 ‘고덕강일제일풍경채’로 2억5000만원까지 벌어졌다. 신한은행과 농협은행은 해당 아파트의 전용면적 84㎡ 감정가를 가장 높은 15억원으로 산정했다. 가장 낮은 가격은 12억5000만원으로 평가한 국민은행이다. 최고가는 2021년 당시 분양가전용면적 84㎡ 기준 약 9억원를 크게 웃돈 데다 고덕동 대장주로 꼽는 고덕그라시움전용면적 84㎡ 기준의 지난달 실거래15억6000만원와 맞먹는다.

감정가 차이는 잔금대출의 전체 한도에 영향을 준다. 단지별 잔금대출한도는 감정가 대비 70%강남3구와 용산제외 주택담보인정비율LTV을 적용하기 때문이다. 예비입주자는 신한은행과 농협은행에선 10억5000만 한도에서 소득에 따라 빚 갚는 능력총부채원리금상환비율ㆍDSR을 따져 대출을 받을 수 있다. 이와 달리 예비입주자가 국민은행을 두드리면 총 대출한도는 8억7500만원으로 줄어든다.

지난달 입주를 시작한 파주 운정신도시의 ‘제일풍경채 그랑퍼스트’의 감정가격도 최대 1억2800만원까지 차이가 났다. 전용면적 84㎡ 기준으로 농협은행의 감정가가 6억2400만원으로 가장 높고, 신한6억원, 하나5억8600만원, 우리5억원, 국민은행4억9600만원 순으로 낮았다.

동일한 단지를 놓고, 시중은행의 눈높이감정가가 달랐던 것은 올해 만의 일은 아니다. 지난해 하반기 입주 단지 중 강북권 초고층 주상복합으로 이목을 끌었던 ‘청량리역 롯데캐슬 스카이-L65’는 시중은행의 감정가 격차가 최고 5억원에 이른다. 하나은행의 감정가가 20억원전용면적 84㎡ 기준으로 가장 높았다. 최저가는 15억원으로 산정한 우리은행이다.

시중은행마다 잔금대출의 한도를 결정하는 감정가가 들쑥날쑥한 데는 각자가 외부 감정평가기관을 활용해 담보조사가격을 산정하고 있어서다. 2018년 이후 부동산 규제가 강화되면서 투기과열지구 등 규제 지역에서 입주 전ㆍ후 일정 기간 전매가 제한된 영향이 크다. 은행은 시세가 형성되지 않은 입주단지를 평가할 땐 그동안 활용했던 KB 부동산시세 대신 감정평가기관에 몸값감정가 의뢰를 맡긴다. 문제는 은행마다 감정평가기관 선정 방식, 감정가 채택 등 담보조사가격 조사 절차가 동일하지 않다는 점이다.

익명을 요구한 감정평가사는 “일반적으로 아파트 감정가는 분양가와 분양률, 주변 시세로 평가하는데 동일한 아파트를 두고 감정가 차이가 2억원 이상 벌어지는 일은 드문 일”이라며 “은행 간 대출 경쟁이 치열할 때 은행 입장을 고려해 조금 더 높은 가격을 제시했을 가능성이 있다”고 말했다.

잔금대출 문턱을 낮춘 은행도 있다. 신한은행은 지난 1월 기준 50년 만기 주택담보대출에 적용한 ‘만 34세 이하’ 청년 가입 조건을 잔금대출엔 두지 않았다. 가입조건에서 연령 제한이 없다 보니 상대적으로 수요자에게 인기를 끌 수밖에 없었다. 다만 신한은행은 이달부터 50년 만기 잔금대출에도 ‘만34세 이하’ 가입조건을 적용했다. 신한은행 관계자는 “50년 만기라도 DSR은 40년 기준으로 산출하기 때문에 대출금 과다산출 우려가 낮아 실수요자에 한해 조건 없는 50년 만기 잔금대출을 취급했다”며 “하지만 이달부터 다른 은행과 형평성을 맞추기 위해 조건부 취급으로 전환했다”고 설명했다.

입주 아파트의 감정가 격차가 크게 벌어지면 피해를 보는 건 실수요자인 예비입주자다. 잔금대출의 한도를 결정하는 감정가가 시중은행마다 제각각이고, 격차가 크다는 정보가 부족한 예비대출자는 대출 한도를 늘릴 기회를 놓칠 수 있어서다.

또 잔금대출을 둘러싼 시중은행의 대출 경쟁은 가계대출 증가를 자극하는 불씨가 될 수 있다. 상대적으로 대출 한도가 많은 은행으로 대출자가 쏠리면 다른 은행도 잇따라 감정가를 높일 수 있다. 5대 시중은행국민ㆍ농협ㆍ신한ㆍ우리ㆍ하나은행에 따르면 지난달 23일 기준 잔금대출을 비롯해 이주비와 중도금대출을 포함한 집단대출 잔액은 164조1092억원으로 한달여 만에 2조17억원 늘었다.

금융당국은 구체적인 대응책 마련보다는 일단 상황을 주시하는 분위기다. 금융당국 관계자는 “올해도 가계부채를 최대한 줄이는 방향으로 관리할 계획”이라며 “주택담보대출뿐 아니라 은행의 잔금대출을 포함한 집단대출 흐름도 모니터링하고 있다”고 말했다.

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr

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