골칫거리 전락 지식산업센터, 1분기 경매 급증 > 경제기사 | natenews rank

SK에코플랜트가 시공하는 서부산 SK V1 지식산업센터투시도가 중대형 SOFC 연료전지를 적용해 제로에너지빌딩 예비인증을 획득했다. 사진은 본문내용과 관련 없음. /사진=SK에코플랜트 제공

[데일리임팩트 한나연 기자]부동산 호황기에 대체 투자처로 주목받던 지식산업센터가 고금리, 공급과잉으로 애물단지로 전락했다. 프로젝트파이낸싱PF 부실의 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려가이어지면서정부가 대책을 마련해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

당분간 공급 과잉 상태지속...경매 매물 쏟아져

8일 하나금융경영연구소는 보고서를 통해 수급불균형으로 지식산업센터의 가격 조정이 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 공급이 많이 늘어난 데다 이미 분양된 물건까지매물로 나오고 있는 것을원인으로 꼽았다.

지식산업센터는여러 기업체가 입주하는 집합건축물, 즉 6개 이상의 사업장이 입주하는 산업시설로 사업시설과 지원시설로 구분한다. 분양 또는 매입 가격의 80% 내외까지 대출이 가능해 대출금리가 낮았던 부동산 호황기에 아파트나 오피스텔의 대체 투자처로써 개인들이 활발하게 매수했다.

특히 영세 소규모 공장의 입지 난을 해소하기 위해 1988년 아파트형공장이라는 이름으로 도입된 후 지난 2010년에 지식산업센터로 이름을 바꾸면서 첨단산업 시설로 변모했다. 아울러대규모 부지 활용, 지원시설 범위 확대 등의 영향으로 규모도 점차 대형화됐다.

실제로 지식산업센터 인허가승인 건수는 지난 2018년 이후 연간 100건 이상으로 늘어났으며 지난 2022년에는 141건으로 역대 최대를 기록했다. 특히 지난 2020년 이후 인허가를 받은 곳 중 건축 중인 곳이 45개, 착공 전인 곳이 115개에 달한 것을 감안하면 당분간 공급 과잉 상태가 지속될 것이라는 설명이다.

또 하나금융연구소는이미 분양된 물건 중에도 임차인을 구하지 못하거나 대출이자와 관리비 등 운영 비용을 감당하지 못해 할인 가격으로 매각을 추진하는 경우가 있다고 덧붙였다.

사진 = 이미지투데이

실제로 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1분기 법원 경매에 나온 전국 지식산업센터는총 236건으로 전년 동기125건대비 88% 급증했다. 이처럼 경매 매물은 증가하고 있지만 수요가 저조해 낙찰률과 감정가 대비 낙찰가율은 하락세다. 법원 경매에 나온 지식산업센터의 낙찰률은 지난 2022년 45.0%에서 지난해 28.9%, 올해는 25.0%로 급락했다. 감정가 대비 낙찰가율도 지난 2022년 88.7%에서 올해 69.6%로 하락했다.

다만 하나금융연구소는최근 대형 건설사도 자체 지식산업센터브랜드를 출범하고 있어 시공업체가 대형화된 데다 공사 위험도감소했다는 평이다. △에이스건설하이테크시티△우미건설뉴브△대보건설하우스디 등의 중견 건설사가 아파트처럼 시공 브랜드를 적용하며 지식산업센터시장을 초기 선점한 가운데△SK에코플랜트V1△현대엔지니어링테라타워△한화 건설부문비즈메트로△DL건설비즈캠퍼스과 같은 대형 건설사들도 가산, 고양향동 등 시공에 참여해 사업에 진출했다.

전문개발사인 SK Damp;D도 생각공장 브랜드로 당산, 구로 등에 대규모 개발사업을 추진하는 등 대형 개발업체의 지식산업센터개발 역시 증가했다.

상품 성격명확한 자산 위주로 수요재편될 것...정부도 나서야

활발한 공급 및 거래가 이뤄졌던 지식산업센터이 고금리 시대 부메랑으로 돌아온 가운데, 손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 상품 성격이 명확한 지식산업센터위주로 수요가 재편될 것으로 예측했다. 즉 서울의 지식산업센터는오피스로, 산업단지는 공장으로 이분화될 것이란 전망이다. 특히 서울시는 오피스 시장의 임차 수요가 풍부해 성수·문정·영등포·구로·가산·강서 등에 있는 지식산업센터가향후 오피스의 대안 상품으로 활용될 것이라 내다봤다.

반면 산업단지 내 지식산업센터는인근에 소재한 제조업체 등의 이전 수요가 존재하고, 지역경제 활성화를 위한 중앙정부 및 지방자치단체의 지원도 가능하다고 봤다. 실제로 정부는 지식산업센터를활용해 노후한 산업단지를 개조하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.

한편 신도시, 택지개발지구의 지식산업센터는성격이 모호해 수요부족 및 활용도 문제로 여전히 주의가 필요하다는 분석이다. 손 연구원은 "신도시와 택지개발지구는 오피스 사용 수요가 크지 않고, 조성비가 비싼 반면 주거지역과 혼재돼공장으로서 활용도도 제한적"이라고 말했다.

아울러 기업 유치를 위해 신도시 또는 택지개발지구에 자족 용지를 대규모로 포함하고 지식산업센터건립을 추진하는 경우가 많아 향후에도 수급 불균형이 나타날 수 있다는 지적이다.

한 건설업계 관계자 역시 데일리임팩트에 "공급에 비해 수요가 부족한 신도시 지식산업센터는 당분간은 어려워 보인다"고 말했다.

손 연구원은 "기업 이전 수요를 반영해 자족 용지 규모를 정하거나, 공공기관이 매입하거나 위탁 운영자로 참여하는 공공임대형 지식산업센터 등의 정책 대응을 고려해 볼 필요"가 있다고 제언했다.

정부도 쌓이는 지식산업센터물량 해결에 나서는 모습이다. 지식산업센터입주 업종을 확대하는 내용을 골자로 한 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률산업집적법 시행규칙 개정안은지난 2월부터 시행됐다. 과도한 투기수요 방지를 위해 분양권 전매와 전대 제한, 처분·임대 시 신고 의무 등이 포함된 법률 개정안도 여러 건 발의됐으나 이는 아직 도입되지 못한 상태다.

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