계약만료 하루 전 갱신거절 통지한 상가 임차인…대법 "효력 있어" > 정치기사 | politics

1·2심 "만료 1개월 전까지 통지 안해…묵시적 갱신"

[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 상가 임차인이 계약 만료 하루 앞두고 임대인에게 갱신거절을 통지했더라도 효력이 인정돼 당초 계약 만료일에 계약이 끝난 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

상가건물 임대차보호법에서 상가 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것과 달리, 상가 임차인의 갱신거절 통지기간은 별도로 규정하고 있지 않다는 이유에서다.

대법원 1부주심 김선수 대법관는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 21일 밝혔다.

대법원 [사진=뉴스핌 DB]

A씨는 2018년 12월 24일 B씨로부터 인천 남동구의 한 점포를 같은 해 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 2년간 보증금 3000만원, 월세 180만원으로 정해 임차했다. 계약서에는 계약 후 1년 만기시점2020년 1월분부터 이후로 임대료를 5% 인상한다는 특약사항이 포함됐다.

그런데 A씨는 임대차계약 만료일을 하루 앞둔 2020년 12월 29일 B씨에게 계약 갱신을 하지 않겠다고 통지했다. A씨는 임차권 등기를 마친 후 이듬해 1월 27일 B씨에게 점포를 인도했으나 임대차보증금을 돌려받지 못하자 같은 해 2월 소송에 나섰다.

소송에서 A씨와 B씨의 임대차계약 종료 시기가 쟁점이 됐다. A씨는 상가건물 임대차보호법상가임대차법상 임차인이 임대차계약의 갱신거절 통지를 할 수 있는 시기에 제한이 없어 계약은 2020년 12월 30일 종료됐다고 주장했다.

하지만 1심은 "임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지를 하지 않았고 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 않은 이상 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과해 묵시적으로 갱신됐다"고 했다.

1심은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 상가임대차법 규정에 따라 A씨가 갱신거절을 통지하고 3개월이 지난 2021년 3월 29일에야 계약이 종료됐다고 판단했다.

그러면서 B씨는 A씨에게 보증금 3000만원에서 특약사항에 따른 인상 차임분과 3달 치 월세, 미납 관리비 등을 공제한 나머지 2136여만원을 지급하라고 했다.

항소심도 "이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신됐다가 2021년 3월 29일 종료됐다"며 1심 판결이 옳다고 봤다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간 만료일에 종료한다고 봐야 한다"며 사건을 다시 심리하라고 했다.

상가건물 임대차보호법 제10조 4항에 임대인이 임대차기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다는 묵시적 갱신을 규정하면서 상가 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한했을 뿐 상가 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간을 별도로 제한하지 않았다는 것이다.

주택 임대차보호법은 이와 달리 주택 임차인이 임대차기간 만료 2개월 전 갱신거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 된다는 규정을 두고 있다.

대법원은 상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전에 갱신거절을 통지하더라도 효력이 있다고 판단했다. 이에 따라 A씨에게 2020년 12월 31일 이후 3달 치 월세와 미납 관리비를 낼 의무가 없다고 봤다.

또 "상가임대차법이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면 해당 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다"며 "이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다"고 설명했다.

shl22@newspim.com

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