"3기신도시 파행, 이럴 줄 알았다"…"지금이라도 집 더 늘려라" [부동산360]

3기 신도시 중 한 곳인 경기 하남시 교산지구 일대. [연합]

[헤럴드경제=이준태·서영상 기자] 정부 주도 3기 신도시의 입주 일정이 기존 계획보다 미뤄지고 있다. 다수의 전문가들은 계획 초기부터 급작스럽게 진행됐고 무리하게 추진 일정을 설정해 지연 사태가 벌어졌다고 지적했다. 지난 2018년 발표 당시 투기와의 전쟁에서 공급 확대로의 기조로 급격히 전환되며 구체적 구상 없이 졸속으로 진행됐단 설명이다. 이를 해결하기 위해선 3기 신도시 자체의 밀도를 높이는 방안이나, 조성 전 교통망 등 사회기반시설(SOC) 구축이 선행돼야 한단 목소리가 나온다.

3기 신도시 입주가 늦어지며 주택 공급 지연이 불가피한 가운데, 전문가들에게 지연 원인과 향후 대책에 대해 들어봤다.

▶급변한 정책 기조에 따른 부작용 = 전문가들은 3기 신도시 지연 사태가 예견된 결과라고 입을 모았다. 지난 2018년 정부의 계획안 발표 당시 신도시 건설에 대한 구체적 계획 없이 주택 공급 확대로 전환했단 것이다. 전문가는 중장기적 관점이 아닌 초기 단계에서부터 단기적 시각으로 공급 계획을 진행했다고 지적했다. 또, 조성 과정에서 나올 문제에 대해 돌이켜보지 않았다는 설명이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “그동안 정부가 주택 공급 정책에 대해 단기적으로만 바라봤기 때문”이라며 “문재인 정부에서도 입주 물량이 충분하다는 전제 하에 도시 설계를 했다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설업 특성 상 공사 현장에서의 계획은 틀어질 수밖에 없는데 이를 반영하지 않고 조급하게 일을 진행했다”고 진단했다.

▶3기 신도시 밀도 높여야 = 3기 신도시 입주가 완료되면 28만여호가 들어설 전망이다. 전문가들은 국내 인구가 줄어들지만 1·2인 가구 등 소형가구가 늘어나고 수도권의 인구가 집중된 만큼, 인구 분산을 위해선 더 많은 가구를 수용할 수 있어야 한다고 설명했다. 이에 신도시 내 다수 배치된 공원 녹지(신도시 면적 중 3분의1)를 주거 용도로 대폭 전환해야 한단 분석이다. 입주 지연이 예견된 만큼, 이제라도 공급량 증대 계획을 세워 시장에 안정 신호를 보내줘야 한다는 의미다.

김현수 단국대 교수는 “3기 신도시는 1·2기 신도시에 비해 밀도가 떨어진다. 이전 신도시에 비해 주택 용지는 줄고 공원 녹지가 늘어나 비용 부담도 크다”며 “주거 복지 차원에서 공원 녹지 면적을 줄일 수 없다면 일본 도쿄 롯폰기 힐스 등처럼 건물 중간에 공원을 집어 넣는 입체 공원을 조성하는 방법으로 주거 건물의 밀도를 높여야 한다”고 강조했다.

박합수 교수는 “주택 용지가 26%에 불과하다”며 “3기 신도시가 더욱 늦어지더라도 용적률을 완화해 건물 밀도를 높이고 주택 용지를 45% 수준까지 끌어올려야 한다”고 지적했다. 이어 “이미 공급 부족 사태가 예견됐으니 향후 주택시장에 공급이 대폭 늘어날 것이란 신호를 줘 수요자의 심리를 안정시켜야 한다”고 덧붙였다.

더불어, 교통망 등 사회기반시설(SOC) 선 반영 후 신도시를 구축해야 한단 설명이다. 김현수 교수는 “주택 수요가 풍부한 곳에 공급이 우선해야 한다”며 “수도권 개발 균형 명목으로 3기 신도시 이전 주로 김포나 검단 등 서북쪽 있는 신도시들에서 부작용이 나왔다. SOC 등을 선투자해 수요를 이끌어내야 개발 이익이 발생한다”고 말했다. 서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 교수)도 “외국의 신도시는 먼저 기반 시설을 갖추고 기반 시설 용량에 따라 용적률을 맞춰 조성한다”며 “정부도 지방자치단체와 조속히 협상해 광역교통망 등을 조기에 갖춰야 한다”고 분석했다.

▶LH 문제 조속히 해결해야= 공공택지 개발 사업의 주체인 한국토지주택공사(LH) 내부 문제 해결이 빠르게 이뤄져야 한단 전언이다. 특히, 신도시 사업의 경우, 그린벨트 등 녹지공간을 주거용도로 전환한 개발 계획이다 보니 국가 주도의 공기업이 나설 수밖에 없단 설명이다. 다만, LH는 최근 불거진 무량판 사태 등이 불거지자, 손발이 묶인 상태다.

김현수 교수는 “그린벨트 해제 후 주거복지를 공급하는 역할은 국가의 역할”이라고 강조했다. 박합수 교수는 “3기 신도시 사업 속도감을 내기 위해선 LH가 주도적으로 나설 수 있도록 빠르게 조사를 마무리지어야 한다”고 진단했다.

LH의 근본적인 해결책이 있어야 한단 주장도 제기된다. 권대중 서강대 일반대학원 교수는 “LH 전관예우 등 처벌 문제는 땜질식 처방에 불과하다”며 “조직 축소 등 근본적인 해결책을 찾아나서야 할 때”라고 강조했다.