[애물단지 오피스텔] 살 때는 '비주택'인데 세금 낼 땐 '주택'···활성화 기대 없어 공급도 반토막

아파트 대체재로 수요가 몰렸던 오피스텔이 ‘애물단지’로 전락하고 있다. 정부가 지난 1·10 부동산 대책을 통해 일정 요건을 갖춘 신축 오피스텔 구매 시 향후 2년간 취득새·양도세·종합부동산세 등 세제 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했으나 여전히 상당수 오피스텔이 세금 산정 시 주택으로 포함돼 다주택자 규제를 적용받고 대출 시에는 ‘비주택’으로 분류되는 등 모호한 경계선에 있는 등 정책 혼선이 가중되고 있다는 지적이다.

24일 부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 분양 예정 물량은 6907실로 집계돼 지난해 분양 실적(1만6344실)에 비해 절반을 웃도는 57.7% 감소할 것으로 전망된다. 특히 서울시 오피스텔 분양 예정 물량은 868실 수준으로 지난해 3313실에 비해 73.8%나 줄어 1000실을 밑돌 것으로 예상된다.

분양 물량 감소는 오피스텔 시장 한파와 맞닿아 있다. 2021년 6만3010건에 달했던 전국 오피스텔 매매 거래량은 2022년 4만3558건으로 급감하더니 지난해엔 2만6696건으로 쪼그라들었다. 불과 2년 만에 57.6% 줄어든 것이다. 전국 오피스텔 매매가격지수 역시 지난해 말 98.78로 2022년 말(101.77)에 비해 낮아졌다. 거래량과 가격 모두 침체기를 겪으면서 공급 역시 급감하고 있는 것으로 풀이된다.


전문가들은 오피스텔에 대한 모호한 법적 지위로 인해 구매자가 부담해야 할 각종 세제상 불이익이 커 아파트에 비해 투자 매력이 크게 떨어졌다는 분석을 내놓고 있다.

현재 법적으로 오피스텔은 주택과 다른 건축물로 분류되는데, 세제나 금융 관련 정책에서는 주택과 비주택이 혼합된 체계가 적용되고 있다. 오피스텔은 구매할 때 비주택으로 취급돼 4.6% 세율을, 아파트는 주택으로 1~3% 세율을 적용받는다. 반면 양도소득세를 낼 때 오피스텔이 주택으로 취급돼 '다주택자 중과' 등이 적용된다. 이에 오피스텔은 세법상 단점만 적용된 애물단지라는 지적이 끊이지 않았다.

이에 정부는 1·10 대책에서 향후 2년간 신축되는 오피스텔을 구입하거나 기축 오피스텔을 구입해 등록 임대하면 해당 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 세제 완화 정책을 발표했다. 하지만 완화 대상이 전용 60㎡ 이하에 수도권 6억원·지방 3억원 이하인 주거용 오피스텔로 한정돼 정책이 효과를 내지 못한다는 비판도 제기된다.

김승배 부동산개발협회장은 "오피스텔 신규 공급을 확대하려면 '2년 내 준공'으로 제한한 세제 완화 대상을 확대해야 한다"며 "형평성과 거래 활성화를 위해서는 기축 오피스텔 구입 시점 제한을 삭제하는 게 바람직하다"고 강조했다.