이지스운용, 건대입구 부동산펀드 채무불이행 위기

서울 광진구에 위치한 몰오브케이 전경. 사진제공=이지스자산운용

서울 내 주요 번화가인 건대입구역 상가에 투자하는 부동산 펀드가 자산 매각에 난항을 겪고 공실률마저 증가하자 채무불이행(EOD) 위기에 처했다.

24일 금융투자 업계에 따르면 이지스자산운용은 이달 21일 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호 펀드’에 대한 공시를 내고 투자자들에게 자산 매각 및 펀드 관련 주요 진행 현황을 공유했다.

이지스자산운용은 공시에서 이례적으로 채무불이행 발생 가능성이 높다는 점을 공식으로 언급했다. 이지스자산운용은 “채무불이행을 피하기 위한 노력들에도 불구하고 현재 펀드의 자금 사정상 다음 이자 지급일(6월 25일)에 납부해야 하는 대출이자 재원이 부족할 것으로 예상된다”며 “대출이자를 납부하지 못할 경우 대출약정상 채무불이행이 발생해 투자금의 손실로 이어질 수 있다”고 설명했다.

아울러 “후순위 대출 모집에 최선을 다하고 있으나 추가 대출 모집이 상당히 어려운 상황이며 대주단과 차번 대출이자 지급일을 추가 연장하는 방안 또한 협의 중에 있으나 이 역시 상당한 난항을 겪고 있는 상황”이라고 했다.

문제가 된 펀드는 CGV건대입구점이 입점해 있는 광진구 가양동 쇼핑몰 ‘몰오브케이’에 투자하는 펀드다. 2018년 6월 최초 설정 당시 약 208억 원의 설정액을 채우며 조기 완판됐다. 당시 이지스자산운용은 펀드 자금, 담보대출, 임대보증금 등을 합쳐 596억 원에 해당 건물을 매입했다.

초기 계획대로라면 이 펀드는 만기 전 자산을 매각하고 청산돼야 했으나 코로나19 이후 부동산 시장이 침체를 겪으면서 매각이 불발됐고 결국 지난해 6월 펀드 만기와 담보대출 기간을 2년씩 연장했다. 하지만 이지스자산운용은 자산 매각 노력에도 여전히 매수자를 찾지 못했으며 공실률이 40%에 달하는 등 어려운 상황이 지속됐다.

이지스자산운용은 “높은 공실률과 낮은 시장 임대료 수준 등 어려운 시장 환경으로 인해 매각에 상당한 난항이 있을 수 있어 최종적으로 매각이 성사된다 하더라도 최초 투자금 대비 손실 발생 가능성이 적지 않다”고 설명했다.