[영상] 고시촌 붕괴에 8억까지 떨어지더니…10억에 팔린 신림 고시원 [부동산360]

최근 경매로 나온 서울 관악구 신림동 고시원 건물. [박로명 기자]

[헤럴드경제=박로명 기자] 최근 건설경기 악화와 시중은행 대출금리 증가로 빚을 제때 갚지 못해 임의경매(담보권 실행 경매)로 넘어가는 부동산이 갈수록 증가하고 있다. 전국 곳곳에서 아파트·단독주택·다가구주택 등 다양한 임의경매 물건이 쏟아지고 있는 가운데, 서울 관악구 고시원 건물이 경매 개시 2년여 만에 새 주인을 찾아 이목을 끌고 있다.

6일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 서울 관악구 신림동에 위치한 한 고시원 건물이 지난 4일 3차 매각 기일에 감정가(16억4329만원)의 62%인 10억209만원에 낙찰됐다. 지난 1월과 2월 1·2차 매각 기일에 연이어 유찰돼 최저 입찰가격이 감정가의 반값 수준인 8억4137만원까지 떨어졌다. 그러나 결국 4명의 응찰자가 몰려 최저 입찰가격보다 1억7922만원 높게 팔렸다.

이 물건은 경매 신청이 접수된 지 720일 만에 낙찰됐다. 지난해 9월 감정가의 94%인 15억5000만원에 팔렸지만, 경매법원이 매각 불허가(경매를 무효로 돌리는 절차) 결정을 내리면서 재경매에 부쳐졌다.

당시 낙찰자는 법원이 공시한 매각물건명세서에 중요한 사실이 누락돼 손해가 예상된다며 매각 불허가 신청을 한 것으로 보인다. 실제로 감정인의 사실 조회서에 따르면 지하1층 창고와 계단실, 1층 화장실과 샤워실에 누수가 있는 것으로 조사됐다.

이 고시원은 210평(694㎡) 건물과 84평(278㎡) 토지를 일괄매각하는 물건이다. 1994년에 지어져 30년 된 노후화된 건물이고, 지하1층 지상 4층 규모에 70여 개의 방이 있다. 서울대벤처타운역과 관악산역 사이 신림동 고시촌 위치해 있다. 고시원·다세대주택·단독주택·아파트 단지가 혼재된 지역이다.

현재 이 건물은 고시원으로 사용되고 있다. 월세는 17만원에서 23만원 수준인 것으로 확인됐다. 법원 임차조사 내역에 따르면 전입세대열람 내역에 33명이 등재돼 있으나 2022년 기준 실제 거주하는 임차인은 6명에 불과했다. 27명은 사실상 점유 미상으로 보고돼 있어 임차 수요를 확인하는 절차를 거쳐야 할 것으로 보인다.

전문가들은 해당 물건을 낙찰받더라도 예상만큼 월세 수익이 나오지 않을 수도 있다고 지적한다. 2017년 사법시험이 폐지되면서 신림동 고시촌 상권이 쇠락하기 시작했고, 현재는 젊은 층이 빠져나간 자리를 저소득층 중장년층이 채우고 있어서다.

이주헌 지지옥션 선임연구원은 “최근 신림동 고시촌은 예전만큼 임차 수요가 많지 않아 월세 수익이 높지 않은 지역”이라며 “고시원과 단독주택이 밀집한 지역이라 근린상가로 용도 변경해 활용하는 것 또한 쉽지 않을 것으로 보인다”고 했다. 이어 “이 물건의 낙찰자는 건물은 제외하고 토지의 가치만 계산해 장기적인 관점에서 지역의 호재를 보고 투자한 것으로 추측된다”고 밝혔다.