한강변 70층…잠실주공5 드디어?

1978년 준공된 ‘46살’ 잠실주공5단지는 건축 당시 잠실주공 5개 단지 가운데 규모도 가장 컸을 뿐 아니라 1~4단지와 달리 고급·대형으로 지어진 아파트였다. 2·8호선 잠실역과 가깝고 단지 북쪽으로는 한강을 끼고 있어 강남권 대표 재건축 단지로 꼽혀왔다.

재건축 연한이 30년으로 제한되기 전인 1996년부터 재건축을 추진해왔지만 27년가량 우여곡절이 계속되며 사업이 아직도 초기 단계에 머물러 있다. 일찍이 재건축을 마치고 잠실 대장 단지 역할을 해온 1~4단지(엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스)와는 대조적인 모습이다. 이 때문에 대치동 은마아파트와 묶여 수십 년째 강남권 재건축의 양대 상징으로 여겨지기도 한다. 높은 사업성에 대한 기대가 오히려 사업 추진의 발목을 잡은 경우다.



최고 50층 → 70층 6491가구로

‘변수’ 학교 용지, 유동적으로 활용

그렇게나 지지부진하던 잠실주공5단지 재건축 사업이 마침내 속도를 내고 있다. 최고 층수 70층에 약 6500가구 규모로 재건축하는 방안이 서울시 인허가 문턱을 넘었다.

서울시는 최근 도시계획위원회(수권분과)를 열어 이런 내용으로 송파구 잠실아파트지구 개발기본계획을 변경하고 ‘잠실주공5단지아파트 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)’를 수정 가결했다.

이번에 수정된 심의안은 현재 30개동, 3930가구 규모인 잠실주공5단지를 28개동, 6491가구 규모 대단지로 재건축하는 게 핵심이다. 이 중 임대주택 물량은 618가구다.

잠실주공5단지는 당초 최고 50층, 6350가구로 재건축할 계획이었다가 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하며 일률적인 층수 규제를 폐지하고 다채로운 스카이라인을 만들겠다고 밝히자 조합이 신속통합기획 자문사업(패스트트랙)으로 정비계획 변경을 추진해왔다. 잠실역 인근 복합시설 용지 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거로 상향할 수 있게 돼서다.

3종일반주거지역은 35층에서 49층에 용적률 최대 300%까지, 준주거 복합용지는 50층에서 70층에 용적률 최대 400%까지 가능하다. 이에 따라 잠실주공5단지는 잠실역 인근 아파트를 최고 70층으로, 한강변은 49층으로 둬 조망권을 확보할 수 있게 됐다. 신속통합기획 패스트트랙으로 도시계획위원회 심의를 완료한 첫 사례다.

높이(층수)를 높이는 대신 건폐율을 낮춰 해당 구역 안에 공원이 2개 신설될 수 있도록 한 점도 눈에 띈다. 열린 공간을 마련해 보행권과 개방감을 각각 확보한다는 취지다. 공원을 한강으로 연결하는 입체보행교를 신설해 잠실역에서 한강으로 접근성을 키운다는 복안이다.

아울러 서울시는 재건축 발목을 잡아온 학교 용지는 유동적으로 활용하도록 조처했다. 수정된 심의안에 따르면 단지 내에 있는 신천초는 존치하는 대신 학령인구 감소로 학교 신설 여부가 불확실한 중학교는 공공공지로 가결정한 뒤 교육부 중앙투자심사 통과 이후 학교로 변경하도록 계획했다.

서울시 관계자는 “나중에 학교 설치 계획이 무산되더라도 별도 정비계획 변경 없이 정비사업이 안정적으로 진행할 수 있어서 더는 재건축에 변수로 작용하지 않을 것”이라며 “앞으로 건축·교통·교육·환경 영향 등을 통합 심의하는 절차를 통해 건축 계획을 빠르게 확정해 사업을 추진하도록 도울 것”이라고 말했다.



이번엔 진짜 갈까?

관건은 속도…변경 없이 밀고 가야

이로써 조합설립 이후 12년간 지지부진했던 잠실주공5단지 재건축 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 통합 심의를 마치고 나면 이후에는 ‘재건축 사업의 8부 능선’으로 불리는 사업시행인가를 밟게 되는데, 그다음에는 본격적인 철거를 진행하는 관리처분계획인가만 남는다. 이 모든 절차가 차질 없이 빠르게 이뤄진다면 2028년, 2029년에는 일반분양이 가능할 전망이다. 주상복합 아파트로 탈바꿈할 잠실주공5단지 새 이름은 ‘빌라디우스잠실’이다. 다만 단지명은 아직 확정인 것은 아니며, 차후 조합원 투표로 결정된다. 삼성물산·GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄이 공동 시공한다.

잠실주공5단지 재건축 사업이 단계를 밟으면서 한때 고꾸라졌던 집값도 완만하게 회복 중이다.

서울부동산정보광장에 따르면 잠실주공5단지 전용 76㎡는 올 들어 12건 손바뀜이 이뤄졌다. 지난 3월 23일 14층 아파트가 24억4800만원에 실거래됐고 그 전주에는 같은 평형 3채가 연달아 24억7800만원(7·9·14층)에 매매 계약서를 썼다. 올 들어 23억원 후반대에서 25억원 초반대로 사고팔리고 있다. 주택 시장이 정점이었던 2022년 한때 28억7000만원에도 팔렸던 아파트지만, 같은 해 말 19억원대(직거래 제외)까지도 아파트값이 주저앉았던 점을 감안하면 잠실주공5단지 시세가 어느 정도 회복한 셈이다.

잠실동 A공인중개사사무소 관계자는 “잠실주공5단지 전용 76㎡가 지난해 초 19억원대까지 떨어졌다가 최근에는 24억~25억원대로 회복했다”며 “현재 시세가 바닥이라고는 할 수 없지만 ‘무릎’ 정도는 되는 가격대의 급매물이 차례로 소진되고 있다”고 전했다.

가격에 등락은 있지만 잠실5단지는 시장 부침과 상관 없이 명실상부한 송파구 대장주다. 앞서 재건축을 마친 1~4단지보다 잠실역과 가장 가까운, 아예 잠실역을 단지 바로 옆에 낀 가장 좋은 입지에 위치해 있고 가구 수, 평형, 대지지분 등에서 가장 기대감이 높은 단지다. 단지 인근에는 백화점과 대형마트, 석촌호수 등 편의시설도 많다. 단지 북쪽으로는 한강과 한강시민공원을 끼고 있으며 서울아산병원, 삼성의료원과도 가깝다. 잠실종합운동장 복합개발(MICE)이 예정돼 있는 점도 호재다.

15층 이하 중층 단지치고 기존 용적률이 드물게 낮다는 점도 잠실주공5단지의 매력이다. 재건축업계에서는 15층 이하 중대형 면적 재건축 아파트의 경우 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋은 것으로 보는데 현재 잠실주공5단지 용적률은 그보다 한참 낮은 138%다. 잠실주공5단지가 3종주거지역에서 준주거지역으로 종상향된 덕분에 추가로 확보한 용적률도 넉넉하다.

이에 따라 조합원 물량과 임대주택을 제외하고도 남는 일반분양 물량이 1836가구나 되는데, 정비업계는 잠실주공5단지 일반분양 수익으로 공사비와 사업비를 조달하고도 이익이 남을 것으로 내다본다. 최고 층수를 50층까지 확보해둔 가운데 70층 상향까지 추진하면서 사업성뿐 아니라 희소성까지 높아졌다. 장기간 자금을 묶어둘 여유만 있다면 지금도 충분히 매력적인 투자처다.

관건은 속도다. 잠실주공5단지는 그간 정부 정책에 따라 워낙 ‘원점’으로 되돌아가는 상황을 여러 차례 겪은 만큼 일각에서는 이번에 재건축 사업이 정말 진척을 보일지 지켜봐야 한다는 회의 섞인 시각이 꽤 존재한다. 특히 2022년에도 정비계획안이 서울시 수권소위를 통과해 확정된 바 있는데, 이 당시에도 ‘1년 안에 사업시행인가가 나온다’는 부푼 기대가 많았다. 하지만 그로부터 2년 뒤인 2024년 층수를 더 높인 새로운 정비계획안이 나왔기 때문에 “이번에는 확정된 게 맞냐”는 불안감이 나오는 것이다.

한 정비사업 관계자는 “현 정부가 정비사업을 포함한 부동산 규제를 완화해주는 기조를 가졌고, 조합원들 사이에서도 더 이상 재건축을 지체할 수 없다는 분위기가 형성되고 있는 만큼 잠실주공5단지 재건축 사업은 당분간 추진력을 가질 것으로 보인다”면서도 “지금부터는 조합 내부 이견이나 마찰 없이 부지런히 속도를 높이는 것이 관건이 될 것”이라고 평가했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2255호 (2024.04.17~2024.04.23일자) 기사입니다]

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