"살까?" "이미 매물없어" 군사보호구역 해제 영향은?(인터뷰)

■ 방송 : JTBC 유튜브 라이브 〈뉴스들어가혁〉 (평일 오전 8시 JTBC News 유튜브)
■ 진행 : 이가혁 기자 / 대담: 김인만 소장(김인만부동산연구소)
■ 자세한 내용은 영상으로 확인할 수 있습니다. (인용시: JTBC 유튜브 라이브 〈뉴스들어가혁〉)


◇ 이가혁〉 정부가 여의도 면적의 117배, 강남 3구 면적의 3배에 이르는 군사시설보호구역을 해제하기로 했습니다. 이 중에 이른바 '금싸라기' 땅도 포함돼있어서 관심이 쏠립니다. 서울 강남, 서초, 송파 그리고 경기 과천이나 분당도 있습니다. 김인만 부동산연구소장과 이야기 더 나눠보겠습니다. 소장님, 군사시설보호구역은 좀 생소한데 이게 뭔가요?

◆ 김인만〉 우리 군부대가 있죠? 군사시설이나 군사기지가 있는 경우에 주변을 개발 제한을 막습니다. 예를 들어서 군부대가 있는데요. 주변에 고층 빌딩을 지었다 어떻게 될까요?

◇ 이가혁〉 보안이 문제가 되겠네요.

◆ 김인만〉 빌딩에서 무슨 훈련을 하는지 어떤 무기가 있는지 다 볼 수도 있고요. 유사시에 어떤 확장을 해야 되는데 주변에 빌딩이 있으면 또 군사 작전을 못할 수도 있겠죠. 그래서 제한을 합니다. 신축과 증축을 많이 못하게 높게 못 짓게 개발을 제한하고요. 건축물 용도라든지 토지 개발을 못하게 제한하는 그런 규제입니다. 그래서 그린벨트도 무분별한 도시 확산을 막는 규제고요. 군사시설 주변 지역도 규제를 하는데 이렇게 규제를 하게 되면 개인, 땅 주인 입장에서 보면 재산권 침해 논란이 있겠죠. 나는 높은 개발을 하고 싶은데 개발을 못하게 되니까 당연히 땅값은 굉장히 주변 시세보다 낮게 형성이 되는 경우가 많습니다.

◇ 이가혁〉 그런데 이제 그게 풀렸으니까 고층 빌딩도 지을 수 있게 될텐데, 구체적으로 해제되면 뭐가 가능해지는 겁니까?

◆ 김인만〉 일단 여러 가지 규제들이 묶였던 규제들이 풀리는 거잖아요. 건물을 높게 지을 수가 있다. 용적률을 올릴 수가 있으면 우리 이걸 효용이라고 하거든요. 땅의 효용이 좋아지게 되면 결국에는 토지 가치가 올라갑니다. 땅값이 올라가는데 앞서서 이제 뉴스를 보고 관심을 가지는 분들이 좀 늘어난다고 말씀을 하셨는데, 막상 이 뉴스를 보고 아마 땅 사러 가면 아마 지금은 땅이 없을 겁니다. 주인들이 다 회수하고 이미 가격을 올리고 있기 때문에 현실적으로 좀 어려운 부분이 있는데 일단 토지 가격이 급상승하게 되고요.당장은 아니더라도 시간을 두고 그 주변 지역들은 결국에는 아파트가 지어지든지 어떤 개발 행위가 이루어질 가능성이 높아집니다.

◇ 이가혁〉 해제 지역 중에 보면 서울 강남, 서초, 송파가 포함돼 있어요. 김인만 소장님은 해제된 지역 중에서 어떤 지역을 좀 눈여겨 보십니까?

◆ 김인만〉 아무래도 여러 지역들이 있는데 서울 수도권 지역들이 땅이 부족하잖아요. 아파트 지을 땅이 절대적으로 부족하기 때문에 성남 비행장 주변 하고 서울의 금싸라기 땅들은 아마 부르는 게 값이 될 것 같고요. 이게 우연의 일치일 수도 있는데 작년에 제가 어떤 분한테 '성남 비행장 주변이 결국에는 개발되지 않겠느냐. 그쪽에 땅을 샀다'는 이야기를 들었는데 그분 선견지명이 있었던 것 같습니다. 정부 관계자도 아닌데.

◇ 이가혁〉 용산에 정보원이 있고 이런 거 아니고요?(웃음)

◆ 김인만〉 그런 거 아닙니다.(웃음) 그래서 제가 '시간이 굉장히 오래 걸릴 텐데 좀 괜찮겠냐'라고 했는데 이렇게 발표되는 거 보니까 진짜 선견지명이 있었던 것 같고요. 그런 분들은 이제 미리 들어가신 리스크를 감내하고 들어갔는데 지금 또 이렇게 발표가 되면 금방 개발될 것처럼 그런 생각이 드는데 실제로는 시간이 오래 걸립니다. 이게 그린벨트하고 맞물려 있거든요. 군사보호지역하고 그린벨트가 맞물려 있는데 최근에도 정부가 그린벨트도 풀어주겠다고 또 발표를 하긴 했는데 풀어준다는 게 이게 바로바로 실시간으로 발표하면 다음 날 이렇게 풀리는 건 아니고요. 후속 절차가 있고 또 여러 가지 진행 상황이 있어야 되기 때문에 오늘 당장 풀리는 건 아닙니다. 이게 구역에 따라서 시간이 오래 걸릴 수도 있고요. 또 군대의 반발이 있을 수도 있죠. 발표는 했는데 '우리 군부대 주변은 개발하면 안 돼'라는 또 반대를 할 수도 있기 때문에 일단 시간은 좀 많이 걸릴 것 같습니다.


◇ 이가혁〉 보통 군사보호구역이 녹지나 이런 데도 많으니까 아까 말씀하신 대로 그린벨트로 묶여 있는 경우도 많기 때문에, 대부분 당장 아파트를 어떻게 계획하고 이런 수준은 안 될 거다?

◆ 김인만〉 지금 아파트를 개발하기는 좀 어려울 것 같고요. 이제 기대감은 굉장히 커지게 되죠. 제가 몇 년 전에 예능 프로그램에 한 번 나온 적이 있는데 개그맨 김구라 씨가 군사보호시설 주변 땅인줄 모르고 샀다가 재산권 침해를 많이 받았다 뭐 이런 이야기를 하셨거든요. 근데 이제 이렇게 발표가 되면 '이제 내 땅도 되는건가' 이렇게 기대감이 좀 커지겠죠.

◇ 이가혁〉 김구라 씨가 안 팔았다면 어제 뉴스가 호재였겠네요.

◆ 김인만〉 한번 물어봐야 될 것 같습니다.

◇ 이가혁〉 알겠습니다. 단독 취재를 했어야 되는데 제가 아쉽습니다. (웃음) 아무튼 국방부 고시가 이번 주 중에 관보에 게재가 되면 즉시 효력이 발생한다고 알려져 있긴 합니다.

◆ 김인만〉 서울 강남3구 이런 지역들은 눈여겨 봐야 되겠죠. 앞으로 아마 10년 내에 아파트로 개발될 가능성이 굉장히 높은 토지들 지금 공공개발 땅이 없어가지고 굉장히 애가 타고 있는데 이런 땅들을 민간한테 쉽게 풀어주지는 않을 것 같고요. 결국에는 또 공공개발 위주로 또 많이 진행이 되지 않을까 싶습니다. 굉장히 좋은 땅들이 많이 포함되어 있고 아마 주민들 입장에서는 수십 년 동안 재산권 침해 고통을 받았는데, 이제는 좀 함박 웃음을 짓지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 이가혁〉 김구라 씨가 이 지도 중에 어디를 갖고 있었을지 한번.

◆ 김인만〉 서울은 아니고요 북쪽 접경 지역.

◇ 이가혁〉 접경 지역이면 경기 연천, 포천, 강원 철원 이런 곳 중에 하나일 수 있겠네요. 그럼 단기적으로 또 장기적으로 군사시설보호구역 해제가 부동산 시장에 어떻게 영향을 줄까요?　일단 단기적인 효과는 크게 없을 것이라고 앞에 해주신 설명으로 이해가 되고요.

◆ 김인만〉 단기 효과는 토지 시장하고 아파트 시장을 좀 구분을 해야 됩니다. 우리 주택시장에는 크게 영향을 주지 않습니다. 이것 때문에 갑자기 강남 집값이 오를 가능성 없습니다. 하지만 토지 시장은 정반대입니다. 우리가 가치는요 기대감에 죽고 살거든요. 토지 소유주 입장에서 보면 '야 이제 드디어 됐다. 이제 내 땅이 금싸라기가 된다' 이건데 '내가 지금 이 가격에 왜 팔아?' 라면서 혹시라도 팔려고 매물을 내놨던 사람들은 다 회수할 거고요. 실제로 제가 이 뉴스를 보고 연락을 좀 받았는데 우리 부모님 땅 드디어 가격 오르는 건가 자녀분들도 굉장히 기대를 하고 있습니다.

◇ 이가혁〉 제가 땅 주인이어도 어떻게 현수막이라도 붙여놓고 싶어요. '군사보호구역 해제된 땅입니다'라고.

◆ 김인만〉 이런 땅들은 지금 사러 가도 없습니다. 매물 다 회수되고요. 반도체 클러스터도 마찬가지잖아요. 발표되는 순간 가격이 올라가고 매물 회수되기 때문에 혹시라도 생각 있는 분들이라도 섣불리 움직이지 마시고요. 차분히 지켜보면 또 개발이 더디게 되면 매물이 나올 수도 있으니 지금 너무 흥분을 안 했으면 좋을 것 같습니다.

◇ 이가혁〉 어쨌든 토지 시장과 주택시장을 구분해서 봐야 되는데, 토지 시장에는 분명히 단기적으로도 호재가 있고 주택시장은 좀 시간이 지나서 아파트가 개발될지 말지 가닥이 잡히는거군요. 그런데 이게 총선용이라는 비판도 당연히 나오고 있습니다. 문재인 정부 당시에도 대규모로 군사보호구역 해제했었고, 당시 야당인 자유한국당도 “전형적인 관건 선거다”라고 비판했었습니다. 똑같은 상황인데 지금은 공수가 바뀐거죠.

◆ 김인만〉 총선용 맞습니다. 아니 총선 앞두고 풀어야죠. 그럼 언제 풉니까? 제가 정치권이든 여당이든 야당이든지 간에 저라도 총선 총선이나 대선 앞두고 풀어야지 괜히 생뚱맞게 풀지는 않고요. 그런 부분이 있습니다. 우리 정책은 규제 정책이 있고요. 개발 정책이 있는데 총선이나 대선 이벤트를 앞두고 규제 정책을 푼다? 강남 3구, 용산구 규제 지역을 푼다고 하면 시장에 자극을 주게 되죠. 혹시라도 집값이 올라가게 되면 표심을 오히려 잃어버립니다. 더 부작용이 큰데 그러면 규제 정책은 못 풀고요. 할 수 있는 거는 개발 정책입니다. 최근 뉴스 보면 아마 일맥상통할 겁니다. GTX 나오고요. 메가시티 나오고요. 그린벨트 풀어주고요. 군사 개발 풀어주고. 이거는 전체 부동산 시장에 영향을 주지 않고 해당 지역의 어떤 표심을 자극하는 정책이기 때문에 앞으로도 나올 겁니다. 그러니까 이건 총선용 맞고요. 지금도 나오고요. 과거에도 나왔고요. 앞으로도 또 나올 겁니다.

◇ 이가혁〉 이건 전체적인 심리라기보다는 그 지역에 해당하는 정책이니까.

◆ 김인만〉 그렇죠. 원래 그렇습니다.

◇ 이가혁〉 문재인 정부 때도 이렇게 풀었고 그러니까 매년 군사시설 보호구역은 해제를 해왔더라고요.

◆ 김인만〉 네 맞습니다. 이왕이면 또 효과가 좋을 때 푸는 게 정치 역학적으로 보면 충분히 이해가 됩니다.

◇ 이가혁〉 아무튼 계속 해오던 거긴 한데 타이밍상 총선 앞이라서 이런 비판도 나온다고 정리를 하겠습니다.

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